Aktuelles

Mietverhältnis - unzureichende Aufklärung über Legionellenbefall

Das Landgericht Nürnberg-Fürth hat mit seinem Urteil vom 08.11.2016, IMRRS 2017, 0626 deutlich gemacht, dass im Fokus die Verantwortung der Vermieter Steht. Er ist bei legionellenbefall verpflichtet, die Mieter darüber zu informieren, welchen Umfang der Legionellenbefall hat und wie dagegen vorgegangen wird. Wird der Vermieter gar hierzu aufgefordert un dkommt dieser Aufforderung nicht nach, ist der oder sind die Mieter berechtigt, das Mietverhältnis außerordentlich zu kündigen und Schadensersatz, z. B. Rechtsanwaltskosten. Mehrkosten einer neuen Wohnung, geltend zu machen. Das Gericht hat herausgestellt, dass ein massiver Pflichtverstoß des Vermieters darin liege, wenn er die Mieter trotz mehrfacher Aufforderung über den Umfang des Legionellenbefalls im Unklaren lasse. Ein Zuwarten bis zum nächsten ordentlichen Kündigungstermin sei in solchen Fällen den Mietern nicht zumutbar.

Essen, 21.07.2017 Prof. Dr. Grieger

2017

Verzögerte Fertigstellung des Geschäftszentrums - Mietzahlungsverpflichtung des Gewerberaummieters

Der Mieter von Geschäftsräumen innerhalb eines so genannten Geschäftszentrums ist abhängig davon, dass dieses Geschäftszentrum eröffnungsfähig fertiggestellt ist. Grundsätzlich beginnt die Miete mit der Übergabe der Mietsache. Ist jedoch der Betreiber des Geschäftszentrums bzw. der Vermieter nicht in der Lage, das Geschäftszentrum eröffnungsfähig herzustellen, die Eröffnung musste immer wieder verschoben werden. Welche Folgen hat dies für die Mietzinszahlungsverpflichtungen?

Stellt man allein auf das Vertragsverhältnis zwischen dem Mieter und Vermieter ab, so war die Nutzung der Geschäftsräume ab Übergabe möglich. Allerdings war kein Publikumsverkehr gegeben, da dieser erst möglich ist, wenn das Geschäftszentrum eröffnungsfähig fertiggestellt und eröffnet ist. Erst dann kann auch Kundenverkehr stattfinden, so dass auch dann erst ab diesem Zeitpunkt der vertragsgemäße Gebrauch gegeben ist. Dies hat zur Folge, dass die Mietzinszahlungsverpflichtung nur dann ab Übergabe der Mietsache beginnt, wenn innerhalb eines absehbaren Zeitraumes die eröffnungsfähige Fertigstellung des Geschäftszentrum gegeben ist. Andernfalls ist die Miete vollständig gemindert. Diese Entscheidung des Kammergerichtes vom 21.11.2016 ist rechtskräftig, vgl. KG Urteil vom 21.11.2016, IMR 2017, Seite 60.

Essen, den 29.06.2017

Prof. Dr. Winfried Grieger

Bauerrichtung - Wer haftet für den Brandschutz?

Wird Ein Architekt mit den Leistungsphasen 6,7 und 8 und Teilleistungen aus der Leistungsphase 5 beauftragt, so ist dieser auch verpflichtet, die ihm übergebenen Unterlagen auf ihre Richtigkeit zu prüfen. Dies gilt auch für die Frage, ob die Vorgaben des Brandschutzes in der Ausführungsplanung fehlen.

Spätestens in seiner Funktion als Objektüberwacher ist der Architekt auch verantwortlich dafür, dass ein ausreichender Brandschutz vorhanden ist.

Natürlich ist, wenn es sich um einen Bauträger handelt, auch dieser mit verantwortlich, wenn er die Genehmigungsplanung und die Ausführungsplanung mit zu verantworten hat. Allerdings, so die Entscheidung des OLG München vom 09.08.2016, habe der Architekt eine herausgehobene Stellung, insbesondere im Hinblick auf die Prüfung der ihm vorgelegten Pläne.

Aus Sicht des Architekten wird durch die Entscheidung des OLG München sein Haftungsrahmen immer größer. sicherlich führt dies auch dazu, dass die Kosten der Berufshaftpflichtversicherung für einen Architekten weiter voranschreiten. Andererseits jedoch muss ein Architekt seiner Planungsverantwortung in allen Leistungsphasen umfassend gerecht werden. Nimmt er sie in dem ihm gebotenen Maße wahr, so wird ihm das Fehlen bestimmter Planungsbestandteile, wie vor allem auch des Brandschutzes,auffallen müssen. Insoweit kann die Entscheidung des OLG München vom 09.08.2016 nur begrüßt werden.

OLG München, Urteil vom 09.08.2016, ibr 2017 Seite 266

Dr. Winfried Grieger

07.06.2017

Ist die Wiederwahl der Verwalter ohne Alternativangebote anfechtbar?

Wohnungseigentümerversammlungen geschäftigt immer wieder die Frage, ob eine Wiederbestellung des Verwalters grundsätzlich der Einholung von Vergleichsangeboten bedarf. In seiner Grundsatzentscheidung aus 211, BGH IMR 2011 Seite 287 wurde klargestellt, dass die Wiederbestellung eines Verwalters nicht der Einholun von Vergleichsangeboten bedarf. Daher ist auch eine Wahl, die ohne Vergleichsangebote stattgefunden hat, nicht aus diesem Grunde anfechtbar. Entscheidend können dann immer nur sein, wenn sich der Beurteilungssachverhalt verändert. Es müssen objektive Gründe vorliegen, die es nicht mehr vertretbar erscheinen lassen, dass der Verwalter ungeachtet der gegen ihn im Einzelfall sprechenden Umstände gewählt wird. Man spricht in diesem Zusammenhang auch vom so genannten Verzeihungsermessen. Dieses muss im Einzelfall überschritten sein. Dann ist eine Wiederwahl des Verwalters anfechtbar, vgl. LG Hamburg IME 2917 Seite 152.

Essen, den 18.05.2017

Dr. Winfried Grieger

Wozu führt eine Streitverkündung?

Wird derjenige, dem der Streit verkündet worden ist, Prozesspartei?

Wird einer Person der Streit verkündet und erklärt sie, dass sie dem Verfahren auf Seiten derjenigen Partei beitritt, die Ihr den Streit verkündet hat, so tritt diese Partei oder Nebenintervenient Kraft eigenen Rechtes neben der Hauptpartei dem Verfahren bei. Damit wird jedoch der Streitverkündete nicht Partei. Es bleibt für ihn ein fremder Prozess, allerdings hat derjenige. dem der Streit verkündet worden ist und dem Verfahren beitritt, auch die Möglichkeiten nach § 67 ZPO. Auch der Streithelfer hat die Möglichkeit, potenzielle Regressnahmen seiner Person abzuwehren, in dem er in dem Prozess, in dem ihm der Streit verkündet worden ist, auch die Möglichkeit hat, Berufung gegen das ergangene Urteil einzulegen. Der Streithelfer ist nicht verpflichtet, die Ergebnisse des Prozesses ohne weiteres hinzunehmen und sich gegebenenfalls der Regressnahme auszusetzen. Der Bundesgerichtshof hat in seinem Beschluss vom 23.08.2016 , XIII ZB 96/15, BeckRS 2016 Seite 17023 klar erklärt, dass es dem Streithelfer also dem Streitverkündeten unbenommen bleibt, das ergangene Urteil in der zweiten Instanz überprüfen zu lassen.

Dr. W. Grieger

Essen, den 03.03.2017

Sicherheit nach § 648a BGB Bauhandwerkersicherung - Einwände des Auftraggebers

Nach § 648a BGB in der Fassung bis zum 31.12.2008 kann der Unternehmer eines Bauwerkes, einer Außenanlage oder eines Teils davon Sicherheit für diejenigen Leistungen verlangen, die noch nicht erbracht sind. Er teilt dem Besteller mit, dass er zur Leistung der Sicherheit eine angemessene Frist setzt mit der Erklärung, dass er nach fruchtbarem Ablauf dieser Frist die Arbeiten einstellt. Für die Leistungen nach dem 01.01.2009 hat der Unternehmer eines Bauwerkes, einer Außenanlage oder eines Teils davon das Recht vom Besteller Sicherheit für die auch in Zusatzaufträgen vereinbarte und noch nicht gezahlte  Vergütung einschließlich Nebenforderungen, die mit 10 % des zur Sicherung angemeldeten Vergütungsanspruches anzusetzen sind, verlangen. Ansprüche, mit denen der Besteller gegen den Anspruch des Unternehmers auf Vergütung aufrechnen kann, bleiben bei der Berechnung der Vergütung unberücksichtigt, es sei denn, sie sind unstreitig oder rechtskräftig festgestellt.

Es handelt sich um eine Sicherung für die noch zu erbringenden Leistungen. Wenn insoweit der Auftragnehmer schlüssig vorträgt, ist dies ausreichend. Auch wenn der AG gegen einzelne der Nachtragsforderungen Einwände erhebt, sie seien vertraglich bereits geschuldet und könnten keine zusätzliche Vergütung auslösen oder die Mengen träfen nicht zu, bleibt die Schlüssigkeit des Vorbringens unberührt. Dies hat noch einmal das OLG Hamm im Urteil vom03.06.2016 zu § 648a BGB, Az.: 12 U 99/15 IBR 2016 Seite 518 entschieden. Zu beachten ist hierbei, dass es sich um Sicherheiten nach § 648a BGB handelt und nicht um die Handwerkssicherungshypothek nach § 648 BGB.

Dr. W. Grieger

Essen, den 09.02.2017

2016

Kann sich die bürgende Bank auf Verjährung berufen, wenn der Hauptschuldner verurteilt worden ist?

Immer häufiger wird die Frage der Rückgriffsmöglichkeiten auf die hingegebene Bürgschaft von steigender Bedeutung. Die Bürgschaft wurde vom Bürgen hingegeben für die Hauptschuld und ist streng akzessorisch. Gemäß § 768 Abs. 1 Satz 1 BGB kann der Bürge, den der Gläubiger in Anspruch nehmen will, sich auf die Einreden des Schuldners berufen. Dementsprechend kann selbstverständlich auch der Bürge die Einrede der Verjährung erheben, wenn diese gegeben ist. Der Bundesgerichtshof hat nunmehr klargestellt, dass diese Einrede aber dann nicht greift, wenn der Schuldner rechtskräftig verurteilt worden ist. In diesem Fall beträgt die Verjährungsfrist 30 Jahre gemäß § 197 Abs. 1 Nr. 3 BGB, vgl. BGH Urteil vom 14.06.2016, Az: IX ZR 242/15, ZIP 2016 Seite 1866 ff.

Dr. W. Grieger

Essen, den 20.12.2016

Mehrere Unternehmen beteiligt am Bauvorhaben - Aufklärung, Hinweispflichten

Bekannt ist sicherlich die Rechtsprechung, dass derjenige Unternehmer, der auf Vorleistungen aufbaut, prüfen muss, ob die Vorleistungen für seine weiteren Leistungen ausreichend sind, vgl. u. a. BGH Urteil vom 14.02.1974, NJW 1974 Seite 747.

Sie kann sich aber auch auf Leistungsbereiche anderer Unternehmen erstrecken, Entscheidend ist, ob die Leistung des anderen Unternehmens auch eine Grundlage bildet für die Leistung des hier im Fokus stehenden Auftragnehmers. Es kommt also nicht nur auf die zeitlich vorgelagerten Arbeiten an, sondern entscheidend darauf welche Leistung welcher Auftragnehmer auf die Leistung des betroffenen Auftragnehmers Auswirkungen haben können. Dies entschied das OLG Hamm mit Urteil vom 19.04.2016, IBRRS 2016  Seite 1483.

Dr. W. Grieger

Essen, 25.10.2016

Nachweis der Eignung in Vergabeverfahren durch einen Dritten

Auch in einem Wettbewerbsverfahren ist es möglich, dass ein Bieter fehlende Eignung und Kapazitäten durch Bezugnahme auf einen Dritten erfüllen kann. Dazu muss der Bieter eine Verpflichtungserklärung dieses Dritten vorlegen. Das OLG Düsseldorf hatte sich mit einem solchen Fall auseinanderzusetzen. Es entschied jedoch, dass die Verpflichtungserklärung des Dritten in dem ihnen vorliegenden Fall nicht ausreichend sei. Was war geschehen?

Der Bieter hatte zwar eine Verpflichtungserklärung vorgelegt, sie war jedoch nicht an ihn gerichtet. Hierbei geht es darum, dass die Verpflichtungserklärung an den Bieter persönlich gerichtet sein muss. Ist der Bieter innerhalb eines Konzerns eingebunden, bezieht sich die Verpflichtungserklärung auf ein anderes Konzernunternehmen, so reicht dies nicht aus. Hinzu kommt, dass das so genannte  Drittunternehmen auch genannt werden muss mit all seinen Daten. Der Bieter hatte geglaubt, dass die Verpflichtungserklärung eines Konzernunternehmens ausreichend sei, auch wenn sie sich nicht an ihn persönlich gerichtet hat. Dies ist nicht ausreichend, wie das OLG Düsseldorf jetzt noch einmal ausdrücklich entschied, OLG Düsseldorf, Verg. 14/15 IBR 2016 Seite 477.

Dr. W. Grieger

Essen, den 20.09.2016

Wann ist ein Unternehmen gewährleistungspflichtig?

Immer wieder wird übersehen, dass nach den gesetzlichen Regelungen des Werkvertragsrechtes §§ 633, 634 BGB der Mangel zum Zeitpunkt der Abnahme vorliegen muss. Entscheidender Zeitpunkt für die Gewährleistung ist also der Zeitpunkt der Abnahme des Bauwerkes. Wenn nach der durchgeführten Abnahme ein Zustand der Mangelhaftigkeit eintritt, bedeutet dies nicht automatisch, dass es sich um einen solchen Sachverhalt handelt, der bei der Abnahme bereits vorlag. Hierbei handelt es sich um eine verschuldensunabhängige Mängelhaftung. Entscheidend ist somit einzig und allein, ob objektiv der Mangel zum Zeitpunkt der Abnahme vorlag. Das Urteil hat der Bundesgerichtshof zu einem Sachverhalt getroffen, der nicht selten ist. Die Fugen der Fliesen brachen teilweise nach der Abnahme heraus. Der Einwand des Unternehmers bezog sich darauf, dass die  Fliesen unsachgemäß gereinigt worden sind.

Wenn in diesem Zusammenhang diskutiert wird, ob der Unternehmer verpflichtet ist, im Hinblick auf die Reinigung Hinweise an den Besteller zu geben, ist dies keine Frage des Gewährleistungsrechtes, sondern eine Frage des Schadenersatzanspruches.

Dr. W. Grieger

Essen, den 08.08.2016

Zur Abnahme gehört die Vorlage der Prüfprotokolle

Das OLG Köln hat mit seinem Urteil vom 07.08.2016, Az.: 19 U 104/14 eine Entscheidung gefällt, die der Rechtsprechung des BGH Beschluss vom 06.07.2015 VII ZR 55/15 und dem Urteil des OLG Frankfurt vom 24.02.2015 Az.: 16 U 135/14 entspricht.

Es geht um das Gewerk Heizung/Sanitär/Lüftung. Der Auftragnehmer ist verpflichtet, entsprechende Druck- und Dichtigkeitsprüfungen nach der VOB/C vorzunehmen. Fehlen die Protokolle über diese Prüfung zum Zeitpunkt der Abnahme, ist die Leistung, so das OLG Köln, nicht abnahmefähig. Solche Unterlagen seien für die Funktionstauglichkeit des Werkes maßgeblich. Lägen sie daher nicht vor, fehle der Nachweis, dass der geschuldete Werkerfolgt erreicht seil Ist jedoch der Nachweis der Dichtigkeit auf andere Weise erbracht und damit die Mangelfreiheit insoweit auf andere Art und Weise nachgewiesen, darf die Abnahme wegen Fehlens dieser Protokolle nicht verweigert werden.

Grundsätzlich jedoch sollten die Auftraggeber darauf achten, insbesondere die privaten Bauherrn, dass ihnen zum Zeitpunkt der Abnahme die Protokolle der Druck- und Dichtigkeitsprüfung der Heizungs- Lüftungs- und Sanitäranlagen übergeben werden. Nur dann ist der Nachweis erbracht, dass diese Anlagen auch funktionsfähig sind. Nur in diesem Fall haben die Auftragnehmer einen Anspruch auf Abnahme ihrer Leistung.

Dr. W. Grieger

Essen, den 11.07.2016

Kellerabdichtung und Feuchtigkeit

Gerade in letzter Zeit sind dies Themen, die viele Menschen beschäftigen. Regenfälle und Hochwasser demonstrieren, wo Gebäude nicht dicht sind.

Das OLG Düsseldorf hat sich in seinem Urteil vom 24.03.3015 gleich mit 2 grundsätzlichen Themen auseinandergesetzt.

Es hat zum einen deutlich gemacht, dass ein Werk nur dann vertraglich mangelfrei erschaffen ist, wenn der vertraglich geschuldete Erfolg gegeben ist. Dieser wird allerdings nicht nur bestimmt mit der Erreichung der vereinbarten Leistung der Ausführungsart, sondern auch danach, ob die Funktion, die das Werk haben soll, nach dem Willen der Parteien erfüllt.

Zur Kellerabdichtung hat das Gericht festgestellt, dass sie nur dann mangelfrei ist, wenn sie ausreichend vor eindringendem Wasser schützt. Das Bauwerk und seine Bauteile müssen so abgedichtet sein, dass keine Feuchtigkeit eindringt.

Wie ist aber die Sachlage zu beurteilen, wenn das Unternehmen darauf hinweist, dass es bei der vom Auftraggeber vorgesehenen Art der Ausführung befürchtet, dass Undichtigkeiten entstehen werden. Dazu hat das Gericht in demselben Urteil deutlich gemacht, dass diese Hinweise nur dann einem Unternehmer helfen, wenn sie dem Bauherrn die nachteiligen Folgen und die sich darauf ergebenden Gefahren konkret darlegen und ihn dadurch so in die Lage versetzen, die Tragweite der Nichtbeachtung seiner Bedenken klar zu erkennen. Nur dann können Bedenkenhinweise dazu führen, dass keine Haftung entsteht.

Diese Entscheidung des OLG Düsseldorf, die aufbaut auf der Entscheidung des Bundesgerichtshofes wird zurzeit maßgeblich viele Streitfälle begleiten.

Dr. W. Grieger

Essen, den 10.06.2016

Direktzahlung des Bauherrn an den Subunternehmer des insolventen Bauunternehmens

In der heutigen Zeit beschäftigt viele Bauherren dieses Thema immer mehr. Nachunternehmer wenden sich direkt bei Zahlungsschwierigkeiten ihres Auftraggebers an ihren Bauherrn. Wird dann über das Vermögen des Auftraggebers des Unternehmers das Insolvenzverfahren eröffnet, stellt sich für den Bauherrn die Frage, ob er die an den Nachunternehmer ausgezahlte Summe nunmehr auch noch einmal an den Insolvenzverwalter zahlen muss.

Mit dieser Frage hat sich der Bundesgerichtshof in seinem Urteil vom 17.12.2015 detailliert auseinandergesetzt.

Grundsätzlich stellt eine Direktzahlung durch den Auftraggeber an den Subunternehmer oder Lieferanten eine sogenannte inkongruente Deckung im Sinne des § 131 Abs. 1 InsO dar mit der Folge, dass diese Handlung anfechtbar ist.

Die Zahlung an den Nachunternehmer des Hauptauftragnehmers ist jedoch dann nicht anfechtbar, wenn sie auf einer entsprechenden dreiseitigen Vereinbarung beruht. Man spricht von einer sogenannten Kongruenzvereinbarung, die eine Bardeckung bezweckt und unter diesem Gesichtspunkt nach § 131 Abs. 1 Nr. 1 InsO nicht anfechtbar ist.

Grundsätzlich unterliegen solche dreiseitigen Vereinbarungen dann der Anfechtung, wenn sie in der kritischen Zeit getroffen werden. Allerdings, so der BGH, ist solch eine Vereinbarung dann nicht anfechtbar, wenn sie auf der Grundlage eines sogenannten privilegierten Bargeschäftes erfolgt.

Es handelt sich in solchen Fällen um einen schuldrechtlichen Vertrag, der sofort bargeschäftlich erfüllt wird. Unmittelbar geschäftliche Verträge erfüllen nicht den Tatbestand der unmittelbaren Gläubigerbenachteiligung.

Ein vom Auftragnehmer beauftragter Subunternehmer hat auch im lichte des § 16 Abs. 6 VOB/B keinen Direktanspruch auf Zahlung durch den Auftraggeber. Erst eine Dreiervereinbarung kann eine Zahlungspflicht begründen, sie muss jedoch vor Ausführung der Leistung getroffen worden sein. Dann stellt sie ein Bargeschäft bzw. einen Baraustausch dar, der gemäß § 142 InsO nicht anfechtbar ist. In diesem Fall ist davon auszugehen, dass die Bauherrn durch die dreiseitige Vereinbarung lediglich erreichen will, dass das Bauvorhaben im Interesse aller Beteiligten fortgesetzt wird.

Eine Vielzahl Beteiligter mag auf die Idee kommen, dass nachträglich, d. h. nach Ausführung der Leistung getroffene Vereinbarungen hiervon erfasst sind. Dies ist nicht der Fall. Der BGH stellt ausdrücklich dar, dass die Vereinbarung vor Ausführung der Leistung im Sinne eines Baraustausches getroffen worden sein muss, vgl. BGH Urteil vom 17.12.2015 ZIP 2016, 279 ff.

Dr. W. Grieger

Essen, den 08.04.2016

Vertragsstrafe ohne Vorbehalt bei der Abnahme

Grundsätzlich kann eine Vertragsstrafe nur geltend gemacht werden, wenn sie bei der Abnahme nach § 640 BGB vorbehalten wird. Dies gilt sowohl für die Bauverträge unter privaten als auch mit der öffentlichen Hand. Im VHB Vergabehandbuch der öffentlichen Hand sind in den Abnahmeprotokollen bereits entsprechende Rubriken für den Vorbehalt dieser Vertragsstrafe vorgesehen. Nunmehr aber hat der BGH entscheiden, dass ein solcher Vorbehalt dann nicht mehr notwendig ist, wenn zuvor der Auftraggeber mit der Vertragsstrafe bzw. seinem Vertragsstrafenanspruch die Aufrechnung gegenüber Gegenforderungen des Auftragnehmers erklärt hat. In diesem Fall, so der BGH, müsse der Vorbehalt der Vertragsstrafe bei der Abnahme gemäß § 341 Abs. 3 BGB nicht erklärt werden, da mit der Aufrechnung der Anspruch Vertragsstrafe bereits vollständig erloschen ist. Nichts anderes ergebe sich aus dem  Sinn und Zweck der Norm des §§ 640, 341 BGB. Danach ist der Vorbehalt nämlich nur dann noch zu erklären, wenn der Vertragsstrafenanspruch noch besteht. Ist jedoch die Aufrechnung erklärt, ist der Vertragsstrafenanspruch schon vor der Abnahme erloschen, so dass damit der Vorbehalt nicht mehr erklärt werden muss.

BGB Urteil vom 05.11.2015 VII ZR 43/15, NJW Spezial 2016, Seite 45.

Dr. W. Grieger

Essen, den 03.03.2016

Bedenken- und Hinweispflicht

Verbundabdichtung und Fliesenbelag sollten auf dem Gefälleestrich errichtet werden. Stattdessen wurde von dem Nachfolgeunternehmer Dickbettmörtel eingebaut. Der Fliesenleger drückte die Fliesen unmittelbar in die noch nicht abgebundene Mörtelbettoberfläche ein. Es kam zu erheblichen Schäden. Das Wasser drang in das Mörtelbett ein, wusch dieses aus, es kam zu Hohllagen in den Fliesen, die zerbrachen.

Die Mörtelbettoberfläche wurde von dem Rohbauunternehmer eingebracht. Hätte er seinen Auftraggeber hinweisen müssen, dass dies zur Funktionsuntauglichkeit führt, bzw. zu den dann eingetretenen Schäden?

Das OLG Celle hat auf der Grundlage der Entscheidung des BGH mit Urteil vom 22.01.2014 IBR 2015, Seite 351 entschieden, dass der Rohbauunternehmer haftet wegen Verletzung seiner Aufklärungspflicht.

Die Aufklärungspflicht ist Bestandteil der Pflicht zur Herstellung eines funktionstauglichen Werkerfolges. Der Rohbauunternehmer wusste sehr wohl, dass nach dem Gefälleestrich eine Verbundabdichtung aufzubringen war und nicht ein Dickbettmörtel. Dass dieser nicht geeignet ist, eine entsprechende Situation für den Fliesenbelag zu schaffen, hätte der Unternehmer darstellen müssen. Dies ist jedoch nicht geschehen, so dass er aus Verletzung seiner Aufklärungspflicht haftet.

Dr. W. Grieger

Essen, den 28.01.2016

2015

Erstreitung des Architektenhonorars - Verwirkung des Anspruchs des Architekten auf ein HOAI gerichtetes Honorar?

Das OLG Hamm hat sich mit seiner jetzt veröffentlichten Entscheidung mit dieser Problematik auseinandergesetzt. Grundsätzlich, so die Entscheidungen des Bundesgerichtshofes, siehe BGH IBR 1987  Seite 288 m.w.N., kommt es darauf an, ob der Auftraggeber sich auf die Wirksamkeit der Honorarvereinbarung verlassen durfte. So hat der BGH in seiner Entscheidung IBR 2012 Seite 89 verdeutlicht, dass der Architekt dann gehindert ist, mehr als die vereinbarten Honorare zu berechnen, wenn er sich zunächst auf die vereinbarten Sätze einlässt, später dann aber nach den Mindestsätzen abrechnet.

Es kommt also darauf an, so das OLG Hamm, ob Umstände vorliegen, die das Vertrauen des Auftraggebers auf die Wirksamkeit der Honorarvereinbarung rechtfertigen. Ein solches Vertrauen, so das OLG Hamm, sei jedoch in keinem Fall gerechtfertigt, wenn es sich um einen HOAI kundigen Auftraggeber handelt, vgl. OLG Hamm Urteil vom 14.01.2014 IBRRS 2015, 0825.

Dr. W. Grieger

Essen, den 22.12.2015

Feuchtes Wetter, feuchte Jahreszeit, Verfärbungen der Außentreppe und Ausblühungen.

Sofort denkt man an eine mangelhafte Herstellung der Außentreppe, wenn solche Sachverhalte auftreten. Die Außentreppe zeigt Ausblühungen, das ganze verfärbt sich, man sieht Grünspan. Das Regenwasser bleibt auf den Treppenstufen liegen, Platten verfärben sich.

Gerade im Hinblick auf Natursteinplatten sind Verfärbungen und Feuchtigkeitsflecken nicht außergewöhnlich. Sie lassen sich selbst bei fachgerechter Entwässerung und fachgerechter Verlegung nicht immer vermeiden.

Darüber hinaus ist immer daran zu denken, dass eine Reinigung mittels Wasserstrahl durchaus regelmäßig möglich ist. Eine solche Wartung muss der Eigentümer regelmäßig selbst vornehmen.

Entscheidend ist stets und immer, ob die Verlegung ordnungsgemäß erfolgt ist. Ist sie ordnungsgemäß erfolgt, entspricht entsprechend der vorherigen Darstellung die eingetretene Verfärbung den dem Material immanenten Ablauf, so kommt weder eine Minderung in Betracht noch ein anderer Mangelbeseitigungsanspruch. Ein solcher ist nämlich nicht festzustellen. Die Haltbarkeit eines Werkes, einer Leistung, eines Materials hängt davon ab, welche Qualität vereinbart worden ist.

Zu denken wäre in solchen Fällen noch an die Haftung aus fehlender Hinweis- und Aufklärungspflicht.

Das Kammergericht Berlin hat sich Jahre 2014 damit beschäftigt. Gegen sein Urteil wurde die Nichtzulassungsbeschwerde zum BGH beantragt, der diese zurückgewiesen hat, vgl. IBR 2015 Seite 408.

Dr. W. Grieger

Essen, den 26.11.2015

Welche Folgen hat die Verletzung der Untersuchungs- und Mitteilungspflicht des Architekten?

Im vom OLG Celle am 05.03.2015 entschiedenen Fall ging es um Undichtigkeiten. Sie hingen entweder zusammen mit einem Planungs-oder aber einem Überwachungsfehler.

Wenn solche Fehler vorliegen, ist der Architekt verpflichtet, den Bauherrn auch auf seine eigenen Fehler und Versäumnisse hinzuweisen und zu unterrichten. Im Kern führt dies zu der Frage, welche Rechte kann der Bauherr aus solch einem Verhalten herleiten. Solange die gesetzliche Gewährleistungsfrist im Gange ist, dürfte dies nicht schwierig sein. Was gilt jedoch, wenn diese Gewährleistungsfrist abgelaufen ist?

Das zuvor schon genannte OLG Celle hat darauf hingewiesen, dass die Verletzung der Untersuchungs- und Hinweispflicht keine Frage der Gewährleistung ist. Daher unterliegen Verletzungen dieser Pflichten nicht den Gewährleistungsregelungen, sondern den allgemeinen Regelungen über die Verjährung. Dies bedeutet für Schadenersatzansprüche, dass sie gemäß § 199 Abs. 3 Ziffer 1 in 10 Jahren ohne Rücksicht auf die Kenntnis oder die grob fahrlässige Unkenntnis verjähren. Im Ergebnis bedeutet dies, dass damit der Bauherr bei entsprechendem gegebenen Sachverhalt noch Schadenersatzansprüche gegen den Architekten geltend machen kann, wenn die Gewährleistungsfristen längst verstrichen sind, vgl. OLG Celle Urteil vom 05.03.2015 Az.: 6 U 101/14, IBR 2015 Seite 3349.

Dr. W. Grieger

Essen 02.11.2015

Langer Prozess über die Mängelbeseitigung - Gilt für die Mängelbeseitigung bzw. die Kosten der Mängelbeseitigung dann der Abzug neu für alt?

Viele Leistende wie Betroffene werden sich immer wieder diese Frage stellen. Bau- und Planungsrechtsprozesse, die sich mit Mängeln auseinandersetzen, können sich über Jahre wenn nicht sogar ein Jahrzehnt erstrecken. Kommt es schließlich zu einer Entscheidung, stellt sich die Frage, ob die dann durchzuführenden Maßnahmen zu einem Abzug neu für alt im Hinblick auf die vorgerichtliche und gerichtliche Auseinandersetzungszeit führen. Das OLG Dresden hat in seinem Urteil vom 16.07.2014 Abz.: 1 U 600/12, IBRRS 2015, 2091, entschieden, dass durch den Grundsatz Abzug neu für alt die mangelfreie Werkleistung, die der Bauleistende schuldet, nicht geschmälert werden darf. Die Nutzung des Hauses unbeeinträchtigt von dem Mangel war nämlich nicht gegeben. Da somit also der unbeeinträchtigte Gebrauch nicht gegeben war, kann auch kein Abzug neu für alt erfolgen. Die Revision wurde nicht zugelassen. Die Nichtzulassungsbeschwerde wurde durch den Bundesgerichtshof durch Beschluss vom 11.06.2015 Az.: VII ZR 200/14 zurückgewiesen.

Das Urteil ist zu begrüßen, da sich mit dieser Frage insbesondere Auftraggeber immer wieder auseinandersetzen müssen. Allerdings ist auch anzuerkennen, dass dann der Grundsatz Abzug neu für alt gelten muss, wenn keinerlei Gebrauchsnachteile eingetreten sind, d. h. , wenn ein unbeeinträchtigter Gebrauch möglich war. Diese Frage ist im Einzelfall zu entscheiden. Nachweispflichtig für den unbeeinträchtigten Gebrauch ist der Bauleistende, da es eine für ihn günstige Tatsache wäre.

Trägt der Auftragnehmer alle Kosten der Ersatzvornahme?

Dieses Thema ist immer wieder Gegenstand von Diskussionen und Urteilen. Das OLG Hamm hat in seinem Urteil vom 25.11.2014 noch einmal herausgestellt, dass all diejenigen Kosten erstattungsfähig sind, die im Zeitpunkt der Mängelbeseitigung als vernünftig und wirtschaftlich denkender Bauherr erforderlich sind.

Natürlich bedarf solch einer Formulierung der Ausfüllung insbesondere dann, wenn es sich um eine erfolglose Nachbesserung handelt und rückblickend sogar um eine unverhältnismäßig teure.

Dies ändert sich auch nicht, wenn der Bauherr durch einen Sachverständigen beraten wurde. Der Bauherr muss sich nicht die Fehler des Sachverständigen anspruchsmindernd zurechnen lassen. Verantwortlich bleibt, so das OLG Hamm, der Unternehmer, vgl. OLG Hamm Urteil vom 25.11.2014 IBRRS 2015.

Dr. W. Grieger

Essen, den 09.07.2015

Überdimensionierte Heizungskomponenten - Wer haftet dafür?

Das OLG Hamm hat sich in seinem Urteil vom 30.06.2014 BeckRS  2014, 18309 mit dieser Thematik auseinandergesetzt. Es ging um den Einbau unwirtschaftlich überdimensionierte Heizungskomponenten mit den entsprechenden finanziellen Folgen für den Besteller.

Der Unternehmer ist im Hinblick auf Dimensionierung von Heizungskomponenten gegenüber dem Besteller aufklärungs- und hinweispflichtig. Er ist es, der die entsprechenden technischen Kenntnisse hat. Er ist daher auch derjenige, der insoweit im Hinblick auf die Beratung des Bestellers und auf der Grundlage des Kooperationsgedankens des Wohnvertragsrechtes verpflichtet ist, den Besteller aufzuklären, wenn eine solche Überdimensionierung vorliegt. Dies wäre nur anders zu beurteilen, wenn der Besteller erklären würde, dass er die Überdimensionierung kennt, er sie aber dennoch bestellen möchte.

Das Urteil des OLG Hamm macht erneut deutlich, wie detailliert man die Bedenken- und Hinweispflichten des Unternehmers zu prüfen hat. Ihre Verletzung hat weitreichende Konsequenzen für die Haftung des Unternehmers.

Dr. W. Grieger

Essen, den 08.06.2015

Die Folgen der Nichtbeachtung des Vergaberechtes - Schadenersatzansprüche der nicht beachteten Bieter

Verschiedene Oberlandesgerichte haben sich mit Schadenersatzansprüchen nicht beachteter  Bieter auseinandergesetzt. Hierbei ging es jedoch um Schadenersatzansprüche aufgrund vergaberechtswidriger Aufhebung des Vergabeverfahrens.

Dies führt dazu, dass bereits an dieser Stelle festzustellen ist, dass Schadenersatzansprüche nur gegeben wären, wenn eine vertragsrechtwidrige Aufhebung des Vergabeverfahrens gegeben ist.

Des Weiteren setzen sich die Gerichte auseinander mit der Frage der Vergabereife. Hier geht es um die Verantwortlichkeit des Auslobers und die entsprechende Situation der Verdingungsunterlagen. In einem zweiten Schritt geht es bei diesen Klagen um Fragen der Zuschlagserteilung. Hierbei müssen die Bieter darlegen können, dass bei vergaberechtsgemäßen Verhalten sie den Zuschlag hätte erhalten müssen.

Liegen diese Fälle vor, hat der Bieter Anspruch auf Ersatz des negativen Interesses, d. h. auf den Ersatz durch die Beteiligung an der Ausschreibung entstandenen Aufwendungen. In besonderen Fällen werden aber auch der entgangene Gewinn sowie der entgangene Deckungsbeitrag als Schadenersatz zuerkannt. In diesem Fall muss der Klagende nachweisen, dass ihm bei ordnungsgemäßer Durchführung des Vergabeverfahrens mit hinreichender Wahrscheinlichkeit der Zuschlag erteilt worden wäre.

Vgl.:
OLG Köln urteil vom 23.07.2014 Az.: 11 U 104/13, OLG München Urteil vom 12.12.2003 Az.: 1 U498/13, OLG Saarbrücken urteil vom 18.06.2014 Az.: 1 U 4/13

 
Dr. W. Griege

Essen, den 23.03.2015

Baugeldsicherungsgesetz und Kaufpreiszahlungen in Bauträgerverträgen

Das Bauforderungssicherungsgesetz soll sicherstellen, dass geleistetes Baugeld auch nur für das Objekt eingesetzt wird, für das es geleistet worden ist. Hierbei definiert das Bauforderungssicherungsgesetz in § 1 Abs. 3, dass Beträge, deren Auszahlung ohne nähere Bestimmung des Zwecks der Verwendung nach Maßgabe des Fortschreibens des Baus erfolgen sollen, als Baugeld anzusehen und damit so zu behandeln sind. Dies führt dazu, dass im Sinne des Bauforderungssicherungsgesetzes der Geschäftsführer bzw. die Geschäftsführung der Bauträgerin darstellen und beweisen muss, dass das Baugeld, das der einzelne Erwerber bezahlt hat, ordnungsgemäß verwandt worden ist. Insoweit ist nunmehr klargestellt, dass auch Zahlungen aus Bauträgerverträgen dem Gesetz über die Sicherung der Bauforderung unterliegen, OLG Hamm Urteil vom 16.09.2014 IBR 2015 Seite 17. Damit ist der Bauträger dazu verpflichtet, die gezahlten Gelder des Bauherrn (Kunden) ausschließlich für das Objekt zu verwenden. Ihn trifft die Beweislast dafür. Im Falle der Insolvenz kann dies zur Strafbarkeit und zur Durchgriffshaftung gegen die Geschäftsführung eines Bauträgers führen.

Dr. W. Grieger

Essen, den 18.02.2015

Rohbau beheizt und Schimmel - wer haftet?

Immer wieder versuchen die Baubeteiligten durch Einsatz von Heizgeräten die Wintermonate zu überdauern. Dies kann jedoch sehr fatale Folgen haben. Befindet sich das Bauvorhaben noch im Rohbau und sind Öffnungen zu Dachbereichen nicht verschlossen, so ist nicht auszuschließen, dass das Heizen gleichzeitig dazu führt, dass sich Schimmel bildet. Der Architekt ist, wenn er diese Sachverhalte kennt, verpflichtet, den Bauherrn darauf hinzuweisen und zu informieren, dass Vorkehrungen gegen Schimmelbildungen im Dachbereich zu treffen sind. Der Wohnbereich muss nämlich luftdicht von den Öffnungen des Dachbereiches abgetrennt und ausreichend belüftet werden. Weist der Architekt hierauf nicht hin, macht er sich schadenersatzpflichtig.

Urteil OLG München vom 17.11.2013, IBR 2014, S 678.

Dr. W. Grieger

Essen, den 05.01.2015

2014

Kann ein Bieter ausgeschlossen werden, weil das beauftragte Ingenieurbüro mit dem Bieter bereits schlechte Erfahrungen gemacht hat?

Das Vergaberecht ist durch das Vergaberechtsänderungsgesetz im Hinblick auf europaweite Ausschreibungen sehr streng reglementiert worden. Um jegliche Diskriminierungen zu vermeiden und das Prinzip der Ausgewogenheit zu beachten, ist auf die genaue Einhaltung der Vergaberegelung zu achten. Die sogenannte Eignungsprüfung oder Präqualifikation eines Bieters ist sorgfältig durchzuführen. Aspekte, die gegen die Eignung sprechen, sind der positiven Eignungsaussage durch die Präqualifikation wertend gegenüber zu stellen. Natürlich stellt sich immer wieder die Frage, ob eigene Erfahrungen des Auslobers oder aber auch der anderen vom Auslober beauftragten Ingenieurbüros in diese Wertung mit einzubeziehen sind. Die Vergabekammer Südbayern hat hierzu durch Beschluss vom 11.09.2014, Az.: Z3-3-3194-1-34-07/14 entschieden, dass die Vergabestelle berechtigt ist, auch solche Erfahrungen mit einzubeziehen, bei denen es sich um gesicherte Erfahrungen dieser vom Auslober beauftragten Ingenieurbüros handelt. Die Aussagen des vom Auslober beauftragten Ingenieurbüros müssen daher auch noch einmal geprüft werden. Sie dürfen nicht ungeprüft übernommen werden. Die Vergabekammer Südbayern hat zusätzlich entschieden, dass vor einem Ausschluss wegen mangelnder Zulässigkeit dem Bieter noch einmal Gelegenheit zu geben ist, zu den Vorwürfen Stellung zu nehmen. Dazu sei in der Regel eine Anhörung erforderlich.

Die Wertung ist letztendlich eine Prognoseentscheidung. Es sind immer nur ausreichend ermittelte und bewertete Tatsachen dieser Entscheidung zu Grunde zu legen, um ein vergaberechtlich ordnungsgemäßes Verfahren durchzuführen.

Dr. W. Grieger

Essen, den 05.11.2014

Genießen Fachingenieurleistungen auch Urheber-rechtschutzfragen?

Mit dieser Problemsituation setzen sich Gerichte immer wieder auseinander. Lediglich hand-werkliche oder routinemäßige Leistungen genügen urherrechtlichen Anforderungen nicht, vgl. BGH GRUR 1987, 704 ff. Maßgebend ist, inwieweit das geschaffene Werk eine persönliche geistige Schöpfung darstellt, d.h. inwieweit es Individualität besitzt. In seiner Entscheidung aus dem Jahr 2014, BGH GRUR 2014, Seite 175 ff., hat der Bundesgerichtshof deutlich gemacht, dass die Individualitätsanforderungen nicht sehr hoch sein müssen. Der Gebrauchszweck hat hierbei regelmäßig Einfluss auf die Frage, ob insoweit solche Planungsleistungen Urheberrechtschutz genießen. Dies ist stets eine Frage des Einzelfalls, eine generalisierende Betrachtung ist nicht möglich. Es kommt darauf an, ob die Planung allein technisch bedingt oder anderweitig vorgegeben ist oder ob der Gestaltung der Anlage ein individuelles Moment zukommt und insoweit ein Gestaltungsspielraum gegeben ist. Die Gesamtgestaltung der Anlage, wenn es sich z. B. um ein Gewerk der technischen Gebäudeausrüstung handelt, muss nicht nur dem Gebrauchszweck geschuldet sein, sondern muss auch auf dem individuellen Gestaltungsspielraum des Ingenieurs beruhen, vgl. BGH GRUR 2012 58 ff.

Dr. W. Grieger

Essen, den 02.10.2014

Kann der Hauptauftragnehmer noch Forderungen gegen den Nachunternehmer geltend machen, wenn er nicht in Anspruch genommen wird?

Mit dieser Sachfrage haben sich im Jahre 2013 das OLG Celle und zum Schluss der Bundesgerichtshof intensiv auseinandergesetzt. Der BGH hat in seiner Entscheidung vom 01.08.2013 ZIP 2013, S 1824 deutlich gemacht, dass der Hauptauftragnehmer ein Leistungsverweigerungsrecht wegen Mängeln hat, unabhängig davon, ob er von seinem Besteller bezahlt worden ist oder nicht. Das OLG Celle entschied am 04.12.2013 in Kenntnis dieser Entscheidung des BGH, dass der Hauptunternehmer dann keinen Schadenersatzanspruch wegen Mängelbeseitigungskosten geltend machen kann, wenn feststeht, wenn er von seinem Auftraggeber wegen dieser Mängel nicht mehr in Anspruch genommen wird oder werden kann. Zwar sei der Hauptunternehmer nicht gehindert, sein Zurückbehaltungsrecht geltend zu machen, dies muss er dann aber ausdrücklich erklären.

Im Ergebnis bedeutet dies, dass auch wenn der Nachunternehmer in der Leistungskette steht, er nicht in jedem Fall in Anspruch genommen werden kann. Wird nämlich der Hauptunternehmer nicht in Anspruch genommen, wird er wohl kaum noch Interesse daran haben, dass sein Nachunternehmer unaufgefordert Mängel beseitigt. Verhält sich der Hauptauftragnehmer wie dargestellt, d. h. ohne sein Nachbesserungsrecht geltend zu machen, dann steht ihm auch kein Zurückbehaltungsrecht in Bezug auf die Vergütung des Nachunternehmers zu.

Dr. W. Grieger

Essen, den 04.09.2014

Welche sind die vertraglichen Beziehungen zwischen einem Projektentwickler und einem Architekten?

Das OLG Düsseldorf hat sich in seiner Entscheidung vom 22.11.2013 sehr ausführlich mit einer solchen Situation auseinandergesetzt. Es hat herausgestellt, dass die HOAI nur eine Preisvorschrift ist und damit keinen Anhaltspunkt darstellt, hieraus vertragliche Beziehungen abzuleiten und zu subsumieren. Die Preisvorschriften können nur im Einzelfall eine gewisse Bedeutung und insoweit Ausstrahlungswirkung auf Schuld- und Vertragspflicht haben. Entsprechend der Entscheidung des BGH IBR 1997, Seite 110, stellt das OLG Düsseldorf heraus, dass ausschließlich und allein die Regeln des Bürgerlichen Gesetzbuches maßgebend dafür sind, welche Rechtsbeziehungen zwischen einem Projektentwickler und einem Architekten bestehen.

Wenn ein Projektentwickler einen Architekten auffordert, Erkundigungen beim Bauamt einzuholen und Einsicht in die Bauakte zu nehmen, um zu prüfen, ob es Umstände gibt, die dem Bauvorhaben entgegenstehen und in Erfahrung zu bringen, ob die ins Auge gefasste Nutzung behördlich als zulässig erachtet wird, stellt dies unter Beachtung der o. g. Grundsätze keinen Architektenvertrag dar, sondern allenfalls einen Auftrag an einen sogenannten Empfangsboten, vgl. OLG Düsseldorf Urteil vom 22.11.2013 IBR 2014, Seite 93.

Dr. W. Grieger

Essen, den 11.08.2014

Fehlende Bescheinigung des Brandschutzsachverständigen?

Das Thema Brandschutz tritt immer mehr in den Vordergrund der Baugenehmigungsverfahren. Gemäß § 68 Abs. 2 Satz 1 Nr. 3 Bauordnung NRW heißt es für vereinfachte Baugenehmigungsverfahren, dass zum Baubeginn der Nachweis über den Schallschutz, den Wärmeschutz, die Standsicherheit und über den Brandschutz vorliegen muss. § 68 Abs. 2 Nr. 3 Bauordnung NRW schreibt insoweit vor, dass eine Bescheinigung einer oder eines staatliche anerkannten Sachverständigen vorzulegen ist, deren Inhalt es sein muss, dass das Vorhaben den Anforderungen an den Brandschutz entspricht. Das Oberverwaltungsgericht NRW hat in seinem Beschluss vom 06.07.2006 herausgestellt, dass die Bauaufsichtsbehörde berechtigt ist, allein aufgrund der Nichtbeachtung dieser Regelung alle erforderlichen Maßnahmen, wie Stilllegung und Nutzungsuntersagungsverfügungen zu treffen. Hierbei bedarf es noch nicht einmal der Prüfung, ob das Bauvorhaben überhaupt den brandschutzrechtlichen Vorschriften entspricht. Allein das Fehlen der Bescheinigung berechtigt zu solchen Maßnahmen, so das Oberverwaltungsgericht in seiner Entscheidung vom 06.07.2006 Baurecht 2007, Seite 91 ff.

Dem Brandschutz ist daher schon aus bauordnungsrechtlichen Gründen bei jedem Neubau, als auch bei jeder genehmigungspflichtigen Änderung höchste Aufmerksamkeit zu widmen. Darüber hinaus, und darauf wird  ausdrücklich hingewiesen, zählt die Einhaltung der Brandschutzvorschriften zugleich auch zu den anerkannten Regeln der Technik, die nach den §§ 631 ff und nach der VOB/B geschuldet sind.

Dr. W. Grieger

Essen, den 04.06.2014

Nachbesserung beim Anerkenntnis?

Auch wenn die Mängelbeseitigung durch den Auftragnehmer durchgeführt wird, bedeutet dies nicht, dass er ein Anerkenntnis abgegeben hat. Dies ist das Ergebnis eines Beschlusses des BGH vom 23.08.2012 NJW 2012, Seite 3229 ff.

Die Problematik der Frage, ob ein Anerkenntnis in der Mängelbeseitigung zu sehen ist, entsteht im Zusammenhang mit der Frage der Verjährung nach § 212 BGB. Danach ist z. B. der Verjährungseintritt gehemmt, wenn der Hauptunternehmer gegenüber seinem Auftraggeber den Anspruch durch Abschlagszahlung, Zinszahlung, Sicherheitsleistung oder in anderer Weise anerkennt.

Der Bundesgerichtshof hat mehrfach entschieden, dass ein Anerkenntnis im Sinne des § 212 Abs. 1 Nr. 1 BGB dann vorliegt, wenn sich dies aus dem tatsächlichen Verhalten des Schuldners klar und unzweideutig ergibt, er sich der Schuld bewusst ist und der Gläubiger dementsprechend darauf vertrauen dar, dass der Schuldner sich nicht auf den Eintritt der Verjährung berufen wird. Dementsprechend sind die Nachbesserungsarbeiten jeweils im Einzelfall zu würdigen, ob sie ein Anerkenntnis darstellen. Entscheidend ist dabei, ob der Auftragnehmer die Mängelbeseitigung deswegen durchführt, weil ihm bewusst ist, dass er insoweit zur Nachbesserung verpflichtet ist. Es ist also genau darauf zu achten, wie der Nachunternehmer seine Nachbesserungsarbeiten begründet.

Dr. W. Grieger

Essen, den 08.04.2014

Was sind anerkannte Regeln der Technik?

Mit dieser Frage hat sich im vergangenen Jahr der BGH in seinem Urteil vom 21.11.2013, IBR online 2014, Seite 74 auseinandersetzen müssen. Jeder denkt natürlich an die DIN-Vorschriften, an europäische Normen und Ähnliches. Man denkt also automatisch an geschriebene Regeln. Es gibt aber so der BGH, auch ungeschriebene anerkannte Regeln der Technik. Dementsprechend ist darauf abzustellen, ob etwas in der Wissenschaft erarbeitet und bereits in der Praxis erprobt worden ist und sich bewährt hat. In solchen Fällen ist von anerkannten Regeln der Technik zu sprechen. So wird es immer wieder Bereiche geben, die noch nicht einer Regelung technischer Art unterworfen sind. Hierauf muss auch bei dem Einsatz von Sachverständigen geachtet werden.

Dr. W. Grieger

Essen, den 06.03.2014

Funktionaler Mangelbegriff

Viele Werkunternehmer sind der Auffassung, dass die Erfülung der DIN-Vorschriften ausreichend sei, um feststellen zu können, dass ihre Leistung mangelfrei sei. Diese Auffassung jedoch ist falsch. Schon der BGH hat in seinen grundsätzlichen Ausführungen im Jahre 2013 deutlich gemacht, dass neben der Einhaltung der Ausführungsart für die Mangelfreiheit entscheidend sei, dass die erbrachte Leistung auch funktionstauglich sei. Das OLG Düsseldorf hat in seiner Entscheidung vom 26.03.2013 dabei noch einmal klar gestellt, dass die Leistungsvereinbarung, die die Parteien treffen, überlagert werde durch die Verpflichtung zur Leistung eines zweckentsprechenden und funktionstauglichen Werkes.  Damit erweitere der funktionale Mangelbegriff den Leistungsumfang, vgl. OLG Düsseldorf IBR 2013, Seite 611. Leider wird vielfach übersehen, dass auch die Funktionstauglichkeit vom Unternehmer geschuldet wird.

Dr. W. Grieger

Essen, den 29.01.2014

Sind Leistungserweiterungen und/oder Veränderungen eines VOB-Vertrages neue Verträge?

Diese Frage beschäftigt immer wieder Juristen. Es geht hierbei um Fragen der Abrechnung, der Gestaltung der Schlussrechnung und der Gewährleistung. Immer wieder wurde auch dieses Thema diskutiert. Im Jahre 2002 ibr 2002, Seite 177 hat der BGH noch einmal hervorgehoben, dass bei einem VOB-Vertrag Leistungserweiterungen bzw. Leistungsveränderungen nichts an dem einheitlichen Vertragsverhältnis verändern. Gerade beim VOB-Vertrag wollen die Parteien keinen neuen Vertrag abschließen. Sie wollen vielmehr den bestehenden VOB-Vertrag verändern bzw. anpassen. Hierfür spricht im Übrigen, dass solche Vereinbarungen während der Ausführungszeit des Ursprungsauftrages erfolgen, und zum anderen, dass zum Teil im Vertrag vorgesehene Leistungen lediglich erstreckt bzw. ausgeweitet werden. Dies hat das OLG München mit seiner Entscheidung vom 09.03.2010 veröffentlicht in ibr 2011, Seite 447 noch einmal die Rechtsprechung des BGH unterstrichen.

Dr. W. Grieger

Essen, den 09.01.2014

2013

Haftung für Mängelfreiheit und ihr Entfall!

Die Verantwortung für die Mängelfreiheit der Leistung trägt der Unternehmer bis zur Abnahme seines Werkes. Seine Haftung von Mängelfreitheit entfällt nur dann, wenn er nicht verantwortlich dafür gemacht werden kann, dass das Objekt, das er errichtet, funktionsuntauglich ist. Dies ist dann der Fall, wenn der Auftraggeber das Risiko der Mangelhaftigkeit der Leistung übernommen hat oder diese Mangelhaftigkeit auf Vorgaben des Auftraggebers beruht. Dies kann auch sein, dass die Planung falsch ist, die Stoffe falsch sind oder beigestellte Bauteile falsch sind. Letzteres führt jedoch nur dann zur Leistungsfreiheit des Auftragnehmers, wenn dieser wiederum, um rechtzeitig vor Ausführung seiner Leistung die Vorleistung geprüft hat und den Auftraggeber hierauf hingewiesen hat. In dieser umfassenden Form hat sich das OLG Düsseldorf in seiner Entscheidung vom 07.10.2011 Az.: 23 O 151/10 und der BGH in seinem Beschluss vom 06.12.2012 VII ZR 218/11 auseinandergesetzt. Es handelt sich um eine nochmalige grundlegende und wichtige Entscheidung für das gesamte Gewährleistungsrecht des Werkvertragsrechtes.

Dr. W. Grieger

Essen, den 28.11.2013

Ein Fachbauleiter ohne Vollmacht kann wirksam Nachträge beauftragen!

Mit diesem Problembereich hat sich das OLG München im Jahre 2011 intensiv auseinandersetzen müssen. Vorliegend ging es um einen Fachbbauleiter, der keine Vollmacht zur Erteilung von Nachträgen hatte. Andererseits verhandelte er als Fachbauleiter die Nachträge mit dem Bauunternehmer. Dem Bauherrn war dieses Vorgehen des Fachbauleiters auch bekannt.

Unter dem Gesichtspunkt der Anscheinsvollmacht, die durch diese besonderen Umstände gegeben war, waren die Nachträge wirksam beauftragt. Ein entsprechendes Urteil fällte das OLG München unter dem 24.05.2011.

Dr. W. Grieger

Essen, den 22.10.2013

Welches technische Niveau haben die Nachbesserungsarbeiten zu erfüllen?

Mit dieser interessanten Frage hat sich das Oberlandesgericht Stuttgart in seiner Entscheidung aus 2011, Beck RS 2011 24274 beschäftigt.

Grundsätzlich muss ein Werk zum Zeitpunkt der Abnahme den anerkannten Regeln der Technik als vertraglicher Mindeststandard entsprechen. Nun ist es denkbar, dass zwischen der Abnahme und dem Zeitpunkt der Nachbesserung sich die anerkannten Regeln der Technik ändern. Diese Änderungen können zur Folge haben, dass im Rahmen von Nachbesserungen an den geleisteten Arbeiten diese geänderten anerkannten Regeln der Technik anzuwenden sind.

Das Oberlandesgericht Stuttgart argumentiert, dass bei einer Mängelrüge vor Abnahme die Mängelbeseitigung den anerkannten Regeln der Technik, die zum Zeitpunkt der Abnahme bestehen, entsprechen muss. Hätte der Auftraggeber die Abnahme verweigert, so bestünde auch kein Zweifel, dass die Mängelbeseitigung den schärferen anerkannten Regeln der Technik des späteren Zeitpunktes entsprechen muss.

Nichts anderes könne, so das OLG Stuttgart, auch für die Mängelbeseitigung nach der Abnahme gelten. Es kommt nach der Auffassung des OLG Stuttgart darauf an, dass die Mängelbeseitigung nach denjenigen anerkannten Regeln der Technik erfolgt, die zum Zeitpunkt der Mängelbeseitigung gültig sind. Es würden auch keine Sowieso-Kostenregelungen gelten, weil es am Auftragnehmer selbst liegt, wenn er Mängelbeseitigungsarbeiten durchführen muss.

Dieses Urteil ist in jedem Fall von hohem Interesse, da dies dazu führt, dass die Kostensteigerung, die darin zu sehen sind, dass sich die anerkannten Regeln der Technik verschärfen, im Rahmen der Mängel beseitigung nicht Kosten des Auftraggebers, sondern Kosten des Auftragnehmers sind.

Dr. Winfried Grieger

Essen, den 25.09.2013

Welchem Leistungsstand muss die Mängelbeseitigung bzw. Nacherfüllung entsprechen?

Es gibt sehr viele Ausführungen zu diesem Thema. Nach herrschender Rechtssprechung und Literaturmeinung hat die Leistung zum Zeitpunkt der Abnahme als Mindestgrad den anerkannten Regeln der Technik zu entsprechen. Bei der Nacherfüllung geht es jedoch um die Leistungen nach derAbnahme. Gelten dann auch die dann gültigen anerkannten Regeln der Technik als geschuldet? Das OLG Stuttgart hat sich in seiner Entscheidung BeckRS 2011, Seite 24274 mit dieser Problematik auseinandergesetzt. Es hat deutlich gemacht, dass bei einer ordnungsgemäßen Ausführung zum Zeitpunkt der Abnahme eine Mängelbeseitigung nicht notwendig gewesen wäre. Wenn nunmehr nach Abnahme die Mängelbeseitigung durchgeführt werden muss und die anerkannten Regeln der Technik sich verändert haben, gehört dies ebenfalls zum Leistungssoll der Nacherfüllung. Der Auftragnehmer kann keine Mehrkosten gegenüber dem Auftraggeber als Sowieso-Kosten geltend machen, da auch die Nacherfüllung zum Leistungssoll des Auftragnehmer gehöre.

Nach der Entscheidung des OLG Stuttgart schuldet somit der Auftragnehmer bei der Nacherfüllung die zu dem Zeitpunkt der Ausführung der Nachbesserung gültigen anerkannten Regeln der Technik als Mindestmaß der Leistungserfüllung.

Dr. W. Grieger

Essen, den 24.07.2013

Einvernehmliche Terminverschiebung – Was wird aus der Vertragsstrafe?

Diese Frage bewegt immer wieder die am Bau Beteiligten. Das OLG Düsseldorf hat sich in seinem Urteil vom 19.04.2012, Az.: 23 U 150/11 ibr 2013, Seite 13 mit dieser Frage beschäftigt. Es führt aus, dass die vereinbarte Vertragsstrafe nur dann für den neuen Termin gelten würde, wenn dies bei der Veränderung der Fristen vereinbart worden sei. Es komme auf die Formulierung der Vereinbarung über die Terminverschiebung an. Das OLG ist der Auffassung, dass eine Vertragsstrafe dann in jedem Fall neu zu vereinbaren ist, wenn es sich um eine vom AG bedingte Verzögerung gehandelt hat und dadurch eine grundlegende Neuordnung des gesamten Zeitablaufes stattfinden muss.

Dr. W. Grieger

Essen, den 06.06.2013

Stellt die Leistungserweiterung einen neuen Vertrag dar?

Diese Problematik beschäftigt immer wieder sowohl Architekten/Ingegnieure, als aber auch Bauunternehmer und Auftraggeber.

Bei VOB-Verträgen ist die Leistungserweiterung über § 1 VOB/B grundsätzlich Inhalt des ursprünglich vereinbarten Vertrages. Das OLG München hat in seiner Entscheidung vom 09.03.2010 ibr 2011, Seite 447 noch einmal deutlich gemacht, dass eine Leistungserweiterung bei einem VOB-Bauvertrag keinen eigenständigen BGB-Werkvertrag darstellt. Voraussetzung sei allerdings, dass diese Vereinbarung während der Ausführungszeit des ursprünglich vereinbarten Vertrages erfolgt und eine im Vertrag bereits vorgesehene Leistung ausgeweitet wird. Schwieriger, so das OLG München, ist die Situation zu beurteilen, wenn diese Leistung noch nicht im Vertrag vorgesehen sei.

Es bedarf somit der Beurteilung des Einzelfalls, ob nicht doch ein Fall eines neuen Vertrages vorliegt, wenn eine im Vertrag nicht vorgesehene Leistung vom Auftragnehmer abverlangt wird, vgl. OLG München 09.03.2010 ibr 2011, Seite 447, BGH ibr 2002, Seite 177.

Dr. W. Grieger

Essen, den 17.05.2013

Welche Haftung gilt für Baustandsberichten bei Bauträgerverträgen?

Mit dieser Problematik hat sich das OLG Dresden im Jahre 2012 auseinandergesetzt. Die Bautenstandsberichte sind entscheidend für die Fälligkeit der jeweils entsprechend der vertraglichen Vereinbarung zu zahlenden Rate auf den Gesamtkaufpreis. In dem om OLG Dredsden zu entscheidenden Fall wurden Zahlungen aufgrund von Baustandsberichten vorgenommen, die einen Sachstand wiedergaben, der den Tatsachen nicht entsprach. Die Bauträgerin fiel in die Insolvenz. Der Käufer stritt um seine gezahlten Raten auf denn Kaufpreis.

Der Vertrag zwischen dem Bauträger und dem Architekten im Hinblick auf die Bauten-standsberichte, so das OLG Dresden, entfaltet eine Schutzwirkung zugunsten der Käufer. Es entsteht insoweit ein Vertrag mit Schutzwirkung zugunsten Dritter. Es komme hinzu, so das OLG Dresden, dass der Architekt erkennbar wusste, dass diese Bautenstandsberichte entscheidend sind für die Zahlungsverpflichtungen der Käufer. Vor dem Hintergrund dieses Sachverhaltes hat das OLG Dresden die unmittelbare Haftung des Architekten gegenüber dem Erwerber bestätigt. Im vorliegenden Fall, den das OLG Dresden zu entscheiden hatte, war jedoch keine Deckung der Haftpflichtversicherung gegeben, da der Architekt bewusst gehandelt hatte.

Vgl. OLG Dresden Beschluss vom 14.08.2012 Beck rs 2012 19529.

Dr. W. Grieger

Essen, den 26.03.2013

Wann gilt die Statik (zwecks Planung) als konkludent abgenommen, wann beginnt die Laufzeit der Gewährleistung?

In einer wichtigen Entscheidung hat das OLG Hamm am 18.11.2010 klargestellt, dass eine konkludente Abnahme nur dann in Betracht kommen kann, wenn die Leistung im Wesentlichen vollständig erbracht ist. Umgekehrt, so das Gericht, ist dann nicht von einem Abnahmewillen auszugehen, wenn noch wesentliche Leistungen auszuführen sind. In dem vom Gericht zu entscheidenden Fall hat es keine ausdrückliche Abnahme der Leistung des Statikers gegeben. Die Rechnung wurde bezahlt, die Ausführungsarbeiten wurden begonnen. Für den Auftraggeber stand fest, dass keine Leistungen des Statikers mehr zu erbringen waren, sodass, für diesen Fall, von einer konkludenten Abnahme auszugehen war.

 Diese Entscheidung ist auch deswegen von entscheidender Bedeutung, weil gerade die Statik selten gesondert abgenommen wird. Immer wieder stellt sich die Frage, wann beginnt die Laufzeit der Gewährleistungsfrist. Hierfür ist die Definition des Zeitpunktes der Abnahme entscheidend. Das Urteil des OLG Hamm hilft in diesen Fällen ohne Zweifel weiter.

Dr. W. Grieger

Essen, den 25.01.2013

2012

Was umfasst den Anspruch auf Mängelbeseitigung?

Diese Frage beschäftigt immer wieder die Rechtsprechung, insbesondere auch vor dem Hintergrund der Entscheidung des Europäischen Gerichtshofes im Kaufrecht. Dort hatte der Europäische Gerichtshof entschieden, dass zur Mängelbeseitigung auch die Vor- und Nacharbeiten gehören würden. Dies war dem Kaufrecht bisher fremd. Die Entscheidung des Europäischen Gerichtshofes bezog sich allerdings nur auf solche Verkäufe, die sich mit Verbrauchern abgespielt haben, nicht jedoch auf solche Verkäufe zwischen zwei juristischen Personen.

 Werkvertragsrecht ergibt sich eine klare Regelung aus § 634 BGB. In der Entscheidung des OLG Düsseldorf vom 26.04.2010, Az.: 21 U 130/09 und in der Nichtzulassungsbeschwerde, die zurückgewiesen wurde, BGH, Beschluss vom 24.05.2012 – VII ZR 119/11, wurde klargestellt, dass zur Mängelbeseitigung nicht nur die Kosten gehören, die die unmittelbare Mängelbeseitigung betreffen. Zur Mängelbeseitigung gehören sämtliche Leistungen, die vorbereitend erforderlich sind, um die Mängelbeseitigung erst zu ermöglichen sowie alle Leistungen, die zur Wiederherstellung des früheren Zustandes notwendig werden.

Dr. W. Grieger

Essen, den 28.12.2012

Liegt ein Anerkenntnis der mangelhaften Leistung vor, wenn die Mängel beseitigt werden?

Mit dieser Frage hat sich der Bundesgerichtshof in seinem Beschluss vom 23.08.2012 beschäftigt. Es handelt sich um eine hochbrisante Frage. Mit ihr hängt nämlich zusammen, ob der Anspruch auf Durchführung der Mängelbeseitigung im Rahmen der Regelfristen verjährt oder nicht. § 212, Abs. 1, Nr. 1 BGB regelt, dass die Verjährung gehemmt ist, wenn der Verpflichtete den Anspruch durch Abschlagszahlung, Zinszahlung, Sicherheitsleistung oder in anderer Weise anerkennt. Dies ist dann gegeben, wenn der Erklärende sich seiner Schuld bewusst ist, und der Gläubiger im Hinblick auf solch eine Erklärung vertrauen darf, dass der Leistungsschuldner sich nicht auf den Ablauf der Verjährung berufen wird. Hiervon ist nach der Rechtsprechung des BGH nur auszugehen, wenn bei der Abgabe seiner Erklärung der Schuldner auch klar zum Ausdruck bringt, dass er weiß, dass er zu etwas verpflichtet ist.

 Die Nachbesserungsarbeiten bedürfen hierbei einer besonderen Betrachtung. Ist die Durchführung der Nachbesserungsarbeiten eine Handlung, aus der man entnehmen kann, dass der Leistungsschuldner weiß, dass er zu etwas verpflichtet ist und dies mit dieser Handlung klar zum Ausdruck bringt?

 Wichtig ist, ob der Auftragnehmer bei der Ausführung dieser Nachbesserungsarbeiten in dem Bewusstsein handelt, dass er dazu verpflichtet ist. Wenn z. B. der Leistungsschuldner meint, er hat eigentlich sach- und fachgerecht gearbeitet, er verändere jedoch die Leistung auf Bitten des Auftraggebers, dann ist dies ohne Zweifel kein Anerkenntnis, so dass nicht von einem Anerkenntnis im Sinne des § 212, Abs, 1, Nr. 1 BGB auszugehen ist. (Vergl. BGH-Beschluss vom 23.08.2012, NJW 2012, Seite 3229 mit weiteren Nachweisen.)

Dr. W. Grieger

Essen, den 03.12.2012

Bedeutet die Weitergabe des Nachtrages eines Nachunternehmers die Anerkennung des Anspruches?

Immer wieder streiten sich Nachunternehmer und Auftragnehmer darüber, ob der Nachtrag des Nachunternehmers, den dieser an den Hauptunternehmer gestellt hat, berechtigt ist oder nicht. Dieser Streit entbrennt insbesondere dann, wenn der Hauptauftragnehmer diesen Nachtrag unkommentiert an seinen Auftraggeber weitergeleitet hat. Häufig denkt man daran, dass das Prinzip der Kettenverträge gelten müsste mit der weiteren Folge, dass der Nachtrag so zu behandeln wäre, als wenn er anerkannt ist.

Dem hat das OLG Dresden mit seinem Urteil vom 20.03.2012, IBR 2012, Seite 500, einen Riegel vorgeschoben. Es führt aus, dass allein die Weitergabe des Nachtrages des Nachunternehmers kein Vertrauen schaffe dahingehend, dass nunmehr sein Nachtrag gebilligt sei. Dies ist auch dann nicht so zu sehen, wenn der Hauptauftragnehmer sich mit aller Kraft für den Nachtrag seines Nachunternehmers gegenüber seinem Bauherrn durchzusetzen versucht. Das OLG Dresden weist daraufhin, dass man auch nicht von einer Risikogemeinschaft sprechen könne, da es sich um unterschiedliche Vertragsverhältnisse handele. Dies gilt auf jeden Fall so lange, so lange der Auftraggeber des Hauptauftragnehmers keine Zahlung auf den Nachtrag geleistet hat.  

Dr. W. Grieger

Essen, den 09.11.2012

Wann befindet sich ein Architekt mit seiner Planung in Verzug?

Diese Frage bewegt sowohl Baufirmen als auch private Auftraggeber. Selten sind genaue Fristen vereinbart, so dass entsprechende Anhaltspunkte für einen Verzug fehlen. Daher sollte in jedem Fall darauf geachtet werden, auch  in Architektenverträge Leistungstermine für die jeweiligen verabredeten Leistungen zu vereinbaren. Werden diese Fristen überschritten, setzt Verzug ein mit allen weiteren rechtlichen Folgen.

Sind keine Fristen vereinbart worden, muss durch Fristsetzung die Fälligkeit der Leistung herbeigeführt werden. Die Fristsetzung muss allerdings angemessen sein und genau beschreiben, auf welche Leistung sie sich bezieht. Nur wenn diese Voraussetzungen gegeben sind, tritt Verzug ein mit allen damit verbundenen Folgen. Diese Grundsätze hat das OLG München in seiner Entscheidung vom 28.1.2010, dessen Nichtzulassungsbeschwerde am 23.02.2012 vom BGH zurückgewiesen worden war, entschieden, vgl. ibr 2012,272.

Dr. W. Grieger

Essen, den 19.10.2012

Folgen der werkvertraglichen Leistungskette

Immer wieder stellt sich die Frage, was Leistungskette bedeutet. Im Ergebnis wird hiermit nichts anderes umschrieben, als das Verhältnis zwischen Hauptunternehmer zu seinen Nachtragsunternehmern. Man spricht deswegen von einer Leistungskette, weil in diesem Auftragsverhältnis der Nachunternehmer des Hauptunternehmers Leistungen erbringt, für die der Hauptunternehmer gegenüber seinem Auftraggeber leistungspflichtig ist. Umgekehrt bedeutet dies aber auch, dass sich der Hauptunternehmer in seinem Verhältnis zum Nachunternehmer entgegen halten lassen muss, dass er im Hinblick auf mögliche Mängel der Leistung des Nachunternehmers von seinem Auftraggeber überhaupt nicht mehr in Anspruch genommen wird.

Schon in seiner Entscheidung aus dem Jahre 2007, IBR 2007, Seite 472, hat der Bundesgerichtshof deutlich gemacht, dass aus dem Gedanken des Vorteilsausgleiches der Hauptunternehmer daran gehindert ist, Mängelansprüche gegen den Nachunternehmer geltend zu machen, wenn feststeht, dass er seinerseits nicht wegen des Mangels in Anspruch genommen werden kann.

Das OLG Brandenburg hat dies in seiner Entscheidung vom 12.10.2011, Aktenzeichen 13 O 86/07, IBR 2012, Seite 145, noch einmal herausgearbeitet. Das Gericht hat jedoch dabei auch deutlich gemacht, dass insoweit der Nachunternehmer verpflichtet ist, dies detailliert vorzutragen und zu belegen. Nur dann kann infolge der Leistungskette die dargestellte Vorteilsausgleichung greifen.

Dr. W. Grieger

Essen, den 06.08.2012

Das selbständige Beweisverfahren hemmt die Verjährung des Werklohnanspruchs

Immer wieder gibt es Streit über die Frage, ob Leistungen mangelhaft erbracht worden sind oder nicht. Zur Erleichterung und Beschleunigung hat der Gesetzgeber das selbständige Beweisverfahren eingeführt. Die Durchführung dieses Beweisverfahrens nimmt mittlerweile erhebliche Zeit in Anspruch, so dass sich die Frage stellt, ob ein Unternehmer, der in ein selbständiges Beweisverfahren involviert ist, nicht das Risiko eingeht, dass seine Werklohnansprüche verjähren.

Diese Frage stellt sich erst Recht, wenn der Auftragnehmer selbst dieses selbständige Beweisverfahren einleitet und nicht der Auftraggeber.

In der Rechtsprechung und Literatur war es bisher sehr umstritten, ob ein vom Auftragnehmer eingeleitetes selbständiges Beweisverfahren die Verjährung seines Vergütungsanspruches hemmt.

Nicht einig ist sich die Rechtsprechung und auch die Literatur zu dieser Frage, wenn der Auftragnehmer mit dem selbständigen Beweisverfahren die Mängelfreiheit aufklären lassen will, um so Mängelansprüche des Auftraggebers aufzuklären und abzuwehren.

Anders ist dies zu beurteilen, wenn der Unternehmer das selbständige Beweisverfahren einleitet, nachdem sein Auftraggeber die verlangte Abnahme verweigert hat. In derartigen Fällen hat der BGH in seinem Beschluss vom 09.02.2012 NJW 2012, 1140 ff., herausgestellt, dass die Einleitung eines selbständigen Beweisverfahrens zu einer Hemmung der Verjährung des Vergütungsanspruches führt. Begründet wird dies damit, dass dieses selbständige Beweisverfahren gerade klären lassen will, ob der Vergütungsanspruch gerichtlich durchsetzbar ist oder nicht.

Dr. W. Grieger

Essen, den 09.07.2012

Auch in Bauträgerverträgen hat der Besteller ein Leistungsverweisungsrecht gegenüber Abschlagsforderungen

Die Bauträgerverträge, die notariell abgeschlossen worden sind, beinhalten auslösende Ereignisse für die jeweiligen Zahlungsanforderungen der Bauträger. Immer wieder stellen dabei die Erwerber die Frage, ob sie Zahlungen wegen festgestellter Baumängel einbehalten können.

Der BGH hat in seinem Urteil vom 27.10.2011 herausgestellt, dass der Besteller und Bauherr nicht vorleistungspflichtig ist. Er kann auch fällige Raten im Hinblick auf die Mangelhaftigkeit der geleisteten Arbeit zurückbehalten. Der Bundesgerichtshof hat damit sein Urteil aus dem Jahre 1984 noch einmal bestärkt. Auch ein jahrelanger Streit, ob die Mängel bei der vollständigen Fertigstellung beseitigt sind oder nicht, führt nicht dazu, dass ohne fehlende Beendigung des Rechtsstreites die Fertigstellungsrate fällig wird.

Der Unterzeichner ist der Auffassung, dass mit dieser Entscheidung für viele Erwerber noch einmal Klarheit dahingehend geschaffen worden ist, dass sie berechtigt Gelder einbehalten können, wenn die bisher erbrachten Leistungen Mängel aufweisen.

Dr. W. Grieger

Essen, den 18.06.2012

Der Hauptunternehmer wird nicht wegen Mängeln in Anspruch genommen, der Hauptunternehmer nimmt aber seinen Nachunternehmer in Anspruch – kann dies erfolgreich abgewehrt werden?

Kann er mit dieser Begründung ein Zurückbehaltungsrecht an der Vergütung geltend machen?

In sehr vielen Bauvorhaben sind mehr als nur ein Unternehmen tätig. Entweder ist ein Generalunternehmer oder gar Generalübernehmer tätig oder aber ein Hauptunternehmer. Dahinter scharen sich die Nachunternehmer.

Was geschieht, wenn die in Überschrift dargestellt Situation eintritt? Kann sich der Nachunternehmer wehren?

Der BGH hat mehrfach dargestellt, dass die Grundsätze der Vorteilsausgleichung greifen. Wird der Hauptunternehmer nicht wegen Mängel des Subunternehmers in Anspruch genommen, kann dieser nicht wegen eines Zurückbehaltungsrechtes wegen dieser Mängel die Zahlung verweigern. Dieses Zurückbehaltungsrecht steht ihm im Wege der Vorteilsausgleichung nicht zu, vgl. BGH Beschluss vom 20.12.2010, BauR 11/ 683.

Dr. Grieger
Essen, 26.03.2012

Überwachungspflicht des Architekten in Bezug auf Dachdeckerarbeiten

Welchen Inhalt die Objektüberwachung durch einen Architekten hat, insbesondere die Frage, ob er jeden Tag auf der Baustellen sein muss und die Arbeiten überwachen muss, sind Themen, die immer wieder die Rechtsprechung beschäftigen.

Das OLG Schleswig hat passend zur Jahreszeit in seinem Urteil vom 27.05.2011, ibr 2011,530, entschieden, dass Dachdeckerarbeiten grundsätzlich nicht als gefahrträchtig einzustufen seien. Der Architekt muss allerdings zumindest stichprobenartig während der laufenden Arbeit Sichtprüfungen vornehmen. Sind Besonderheiten vertraglich vereinbart worden, muss er bei dieser Sichtprüfung sich auch vergewissern, ob diese Besonderheiten beachtet worden sind.

Handelt es sich um Arbeiten, bei denen die Gefahr besteht, dass Undichtigkeiten eins Daches auftreten können, so hat der bauaufsichtsführende Architekt eine intensivere Prüfung vorzunehmen.

Dr. Grieger
Essen, 29.02.2012

WEG – Verwalterbestellungen

Ist allen Wohnungseigentümern der Ablauf der Bestellzeit bekannt, ist in der Einladung zur Eigentümerversammlung hierauf nicht zwingend hinzuweisen.

Geht es um die Bestellung des bisherigen Verwalters, müssen keine Alternativangebote eingeholt werden.

Dies ist anders zu beurteilen, wenn die Wohnungseigentümer bzw. eine mehrere von ihnen mit der Arbeit nicht mehr zufrieden sind, wenn Anlass besteht, die Honorierung zu prüfen oder wenn sich der Sachverhalt seit der letzten Bestellung verändert hat.

Diese Grundsätze hat der BGH in seiner Entscheidung vom 1.4.2011 zur Wiederbestellung des amtierenden Verwalters aufgestellt, vgl. Ibr 2011, 287. Er hat damit auf der einen Seite gewählten Verwaltern den Rücken gestärkt, auf der anderen Seite deutlich gemacht, dass diese darauf zu achten haben, wie sich die Stimmung in der Miteigentümerschaft entwickelt und schließlich herausgestellt, dass die Miteigentümer selbst tätig werden müssen, wenn sie eine Änderung herbeiführen wollen.

Dr. Grieger
Essen, 30.01.2012

2011

Bestellung eines neuen Verwalters - Kann der frühere Verwalter die Herausgabe der Unterlagen der WEG verweigern?

Es ist bekannt, dass Architekten die Herausgabe der Planunterlagen unter bestimmten Bedingungen verweigern können. Kann dies auch der frühere Verwalter, wenn noch über Vergütungsansprüche gestritten wird bzw. die Zahlung der Vergütung verweigert wird? 

Das OLG Hamm hat in seiner Entscheidung vom 22.02.2007.ibr 2007, 228 klar und eindeutig entschieden, dass der ehemalige Verwalter verpflichtet ist, die erhaltenen Unterlagen an die Wohnungseigentümer herauszugeben. Diese Unterlagen sind notwendig, um die Fortführung einer ordnungsgemäßen Verwaltung zu sichern. Der Wohnungsverwalter ist Treuhänder der Interessen der Wohnungseigentümer. Er ist daher auch verpflichtet, mit Beendigung seiner Tätigkeit die Unterlagen unverzüglich an die Wohnungseigentümer zu übergeben. 

Essen, 14.02.11
Dr. W. Grieger

Gesetzliche Vermutung des § 632 Abs. 1 BGB und Architektevertrag

Es heißt in § 632 Abs. 1 BGB, dass eine Vergütung als stillschweigend vereinbart gilt, wenn die Herstellung des Werkes den Umständen nach nur gegen eine Vergütung zu erwarten ist. Immer wieder wird angenommen, dass diese gesetzliche Regelung eine Vermutungsregelung für den Abschluss eines Architektenvertrages ist. 

Dem hat das OLG Celle in seiner Entscheidung vom 23.05.2005,Baur 2007,902, heftig widersprochen. 

§ 632 BGB regelt nur den Fall, ob und welche Vergütung dem Auftragnehmer zusteht. Es kann daher nicht auf diese Regelung abgestellt werden, um auf das Zustandekommen eines Architektenvertrages schließen zu können. 

Auch die Rechtsprechung zur Abgrenzung zwischen Akquisition und Leistung prüft immer, ob sich aus dem jeweils vorliegenden Sachverhalt Anhaltspunkte für das Vorliegen übereinstimmender Willenserklärungen ergeben. 

Dr. W. Grieger
Essen, 11.01.11

2010

Einwände gegen die Prüfbarkeit von Architektenrechnungen

Im Rahmen eines Verfahrens aus 2007 hat sich in diesem Jahr der BGH mit dem oben genannten Thema auseinandersetzen müssen, ibr 2010, 395.

Er hat zunächst vorangestellt, dass die Fälligkeit einer Architektenrechnung spätestens nach zwei Monaten eintritt, wenn keine Rügen erhoben werden. Ab diesem Zeitpunkt setzt dann auch die Verzinsung ein.

Bestehen aber Einwände gegen die Prüfbarkeit der Rechnung, so müssen sie innerhalb des genannten Zeitraumes erhoben werden. Diese Rüge muss dabei so gestaltet sein, dass dem Architekten deutlich wird, dass der Bauherr nicht bereit ist, so lange in die Auseinandersetzung mit der Rechnung einzutreten, bis gerügten Mängel behoben sind. Dabei muss der Bauherr die betroffenen Teile der Rechnung und die Gründe konkret bezeichnen, die eine Prüfbarkeit ausschließen. Die Rüge muss den Architekten in die Lage versetzen, die fehlenden Unterlagen, Daten etc. nachzuliefern. 

Dr. W. Grieger
Essen, 06.12.10 

Schadenersatz und Mehrwertsteuer

Immer wieder stößt man auf den Fehler, dass bei Schadenersatzprozessen in Bezug auf voraussichtliche Mängelbeseitigungskosten Bruttobeträge verlangt werden.

Dies führt regelmäßig zu teilweisem Ablehnen der geltend gemachten Forderungen. 

Der BGZ hat in seiner Entscheidung vom 22.07.2010, ZGS2010,388, deutlich gemacht, dass bei Schadenersatzprozessen bei Mängeln nur dann die Mehrwertsteuer verlangt werden kann, wenn der Mangel auch tatsächlich beseitigt worden ist.

Dies ist anders zu sehen, wenn der Bauherr im Hinblick auf die Mängel einen Kostenvorschussanspruch geltend macht. Der Kostenvorschuss umfasst auch die Mehrwertsteuer. Der Kostenvorschuss muss allerdings dann auch für die Mängelbeseitigung verwandt werden. 

Dr. W. Grieger
Essen, 06.11.10

Bau? Arge? was müssen sich die Gesellschafter zurechnen lassen, wenn nur einer handelt und wen kann der Gläubiger in Anspruch nehmen?

Beide Fragen beschäftigen immer wieder die baurechtliche Praxis. Ist kein Gesellschaftsvertrag auch Argevertrag vorhanden, in dem die Vertretungsberechtigungen geregelt sind, so sind alle nur zusammen vertretungsberechtigt. Tritt aber nur ein Gesellschafter, auch Argepartner genannt auf, so stellt sich die Frage, ob die anderen sich dessen Erklärungen zurechnen lassen müssen.
Der BGH hat in seiner Entscheidung vom 26.12.2009, NJW 2010, 861ff, klargestellt, dass es entscheidend darauf ankommt, was die anderen Gesellschafter wissen, Nur dann könne auch von einer konkludenten Genehmigung gesprochen werden. 

In derselben Entscheidung hat der BGH auch deutlich gemacht, dass für denjenigen Fall, dass es sich um ein Geschäft der Arge handelt, der Gläubiger frei wählen kann, welchen Argepartner er zur Ausgleichung seiner Forderung auffordert. Die Argepartner oder Gesellschafter sind Gesamtschuldner. Die Auswahl dürfe allerdings nicht rechtsmissbräuchlich sein. Dies wird nach der genannten Entscheidung dann angenommen, wenn der Gläubiger durch sein Verhalten bei demjenigen, den er in Anspruch nehmen will, ein besonderes Risiko geschaffen hat.

Dr. W. GriegerEssen, 11.10.10

Fälligkeit der Architektenforderung

Bei der Fälligkeit einer Architektenrechnung kommt es darauf an, um was für eine Rechnung es sich handelt.

Abschlagsrechnungen müssen mit dem Architekten vereinbart sein, ansonsten hat er keinen Anspruch auf Abschlagszahlungen. Die Rechnungen müssen entsprechend der HOAI die in der Rechnung enthaltenen Leistungen belegen, zumindest müssen diese Rechnungen plausibilisiert werden durch entsprechende Unterlagen

Die Schlussrechnung setzt zunächst eine Abnahme voraus. Dies wird häufig übersehen. Darüber hinaus muss die Rechnung prüffähig sein. 

Der Auftraggeber, der meint, die Rechnung sei nicht prüffähig, muss dies rügen, und zwar muss er die entsprechenden Teile und die Gründe bezeichnen, warum die Rechnung nicht prüffähig sein soll. Der Auftraggeber muss verdeutlichen, dass er nicht bereit ist, sich mit der Rechnung sachlich auseinanderzusetzen, vgl. BGH, Urteil vom 22.04.2010, ibr 2010,395.

Erklärt der Auftraggeber sich nicht im dargestellten Sinne, ist die Rechnung nach Ablauf von 2 Monaten fällig, a.a.O.

Dr. W. Grieger
Essen, 06.09.10

Wann ist die Bezugsfertigkeit einer Eigentumswohnung gegeben?

Hier für hat das OLG Hamm in seiner Urteil vom 31.05.2007, ibr 2007,561, klare Grundsätze herausgearbeitet.

Danach gehören Zur Bezugsfertigkeit einer Eigentumswohnung: 

  • Die Wohnung muss überwiegend fertiggestellt sei
  • Andere Wohnungen müssen zumindest insoweit fertiggestellt sein, dass aus den Restarbeiten kein erheblicher Baulärm gegeben ist kein erheblicher Baudreck entsteht
  • Das Treppenhaus muss fertiggestellt sein, d.h. es dürfen sich keine Schläüche oder ähnliches im Treppenhaus oder außen befinden
  • Der Wärmedämmputz muss aufgebracht sein.

Der Maßstab ist die Zumutbarkeit. Notfalls sollte ein Sachverständiger eingeschaltet werden, der die Bezugsfertigkeit prüft. In jedem Fall ist die Bezugsfertigkeit sehr sorgfältig zu prüfen, da ihre Feststellung auf der einen Seite Zahlungsverpflichtungen auslöst und auf der anderen Seite die Bezugsfertigkeit Prüfungskriterium dafür ist, ob sich der Vertragspartner in Verzug befindet. 

Dr. Grieger
Essen, 02.08.10

Erstattungsfähigkeit der Kosten eines Sachverständigen, der privat für einen Bauprozeß beauftragt wurde

Es wurde schon einmal darüber berichtet, dass grundsätzlich auch privat bestellte Sachverständigenkosten erstattungsfähig sind, wenn das Gutachten dieses Sachverständigen in das Verfahren eingebracht worden ist und nur so eine entsprechende Reaktion auf den Gegenvortrag leistbar ist. Wird jedoch ein Gutachter privat bestellt, um den gesamten Prozessverlauf zu betreuen, so sind dessen Kosten nicht erstattungsfähig. Dies verstößt gegen den Grundsatz, dass die Parteien verpflichtet sind, die Verfahrenskosten möglichst gering zu halten. Dies entschied am 12.03.2010 das OLG Köln, NJW ? Spezial 2010,270.

Architekt haftet für die Richtigkeit seiner Rechnungsprüfung

Das OLG Oldenburg hat am 20.01.2009, Nichtannahme der Revision durch BGH am 1012.2009, entschieden, dass der Architekt mit dem Prüfvermerk gegenüber seinem Auftraggeber konkludent erklärt, er habe die Rechnung selbst geprüft, ibr 157,2010. Bei seiner Prüfung muss dabei der Architekt stets den Gesamtvergütungsanspruch des Auftragnehmers im Auge behalten. Erfolgt wegen Nichtbeachtung dieser Pflichten eine Überzahlung, haftet der Architekt. Der Schaden ist dabei bereits mit der Vornahme der Zahlung enstanden.

Bauarbeitsgemeinschaft aus zwei Baufirmen ? kann der Bauherr frei wählen 

Grundsätzlich gilt ein Gesamtschuldverhältnis. Ist die Bauarbeitsgemeinschaft Schuldner eines Kostenvorschusses, kann der Bauherr frei wählen, welchen Gesellschafter der Baurbeitsgemeinschaft er in Anspruch nimmt. 

Der BGH hat sich in seiner Entscheidung vom 16.12.2009, NJW 10, 861ff, damit auseinandergesetzt, ob diese Wahlfreiheit unbegrenzt gilt.

Stimmen diese Berichte nicht und es kommt zur Auszahlung, wo kann sich die Bank schadlos halten? Bei ihrem Kreditnehmer oder auch bei dem Bauunternehmer?

Er hat dabei deutlich gemacht, dass diese Wahlfreiheit dort Ihre Grenzen hat, wo die freie Auswahl rechtsmissbräuchlich wäre. Dies kann nach der Entscheidung des BGH dann der Fall sein, wenn er eine Sicherheit, die er von dem anderen Gesellschafter erhalten hat, aufgibt, so dass die Recht daraus nun gem. §§ 426 iVm 412,401 I BGB auf den anderen Gesellschafter übergehen. Entscheidend ist dabei der Sachverhalt des Einzelfalls.

Bautenstandsbericht eines Bauunternehmers für die kreditgebende Bank

Immer wieder stellt sich die Frage, wie dieser Bericht zu behandeln ist, wenn die Bank keinen direkten rechtlichen Kontakt mit dem Bauunternehmen hat, sonder nur mit seinem Kreditnehmer, dem Bauherrn. 

Diese Bautenstandsberichte führen zur Auszahlung der entsprechenden Rate. Sie dienen also dem Zweck der Kreditgewährung und der Auszahlung dieses Kredites

Stimmen diese Berichte nicht und es kommt zur Auszahlung, wo kann sich die Bank schadlos halten? Bei ihrem Kreditnehmer oder auch bei dem Bauunternehmer?

Das OLG Celle hat in seinem Urteil vom 19.11.2009 entschieden, dass in einem solchen Fall das Bauunternehmen direkt gegenüber der Bank haftet. In dem Moment, in dem der Bauunternehmer für den Bauherrn unterschreibt, dass der Bautenstand x erreicht sei und dieser Bericht zum Zwecke der Kreditgewährung und Auszahlung erstellt wird, entsteht zwischen dem Bauherrn und dem Bauunternehmer ein Vertag mit Schutzwirkung zugunsten der Bank. Im Falle der falschen Angaben kann das Kreditinstut gegen den Bauunternehmer nach § 280 Abs. 1 BGB vorgehen und Schadenersatz geltend machen.

Haften Statiker und Architekt als Gesamtschuldner? 

Angesichts neuester Entwicklungen tritt auch diese Frage immer mehr in den Vordergrund. Dass ausführende Unternehmen eine Prüfungs- und Hinweispflicht haben, ist ständige Rechtsprechung. Wie steht es aber mit der Haftung desjenigen, der für die Ausführungsplanung verantwortlich ist und dem Statiker. Wo sind sie als Gesamtschuldner in Anspruch zu nehmen und wo nicht?

Ein Urteil des OLG Düsseldorf vom 19.06.2007, Baurecht,07,1915ff, hat sich mit dieser Frage intensiv auseinandergesetzt.

Der Architekt, so stellt es fest, haftet nicht für die Richtigkeit der Arbeit des Statikers. Er muss sich auf dessen Fachkenntnis verlassen können. Diese Haftungsfreistellung des Architekten hat jedoch dort ihre Grenzen, wo es sich um Sachverhalte handelt, deren bautechnische Kenntnis auch der Architekt haben muss. Prüft er dann nicht nach und vergewissert sich der Architekt nicht, ob der Statiker die entsprechend den örtlichen Gegebenheiten zu treffenden bautechnischen Vorgaben gemacht hat, und es kommt des wegen zu einem Schadens- und Mehrkostenfall, so haften beide geamtschuldnerisch.

Die Antwort lautet daher, dass dann eine gesamtschuldnerische Haftung gegeben ist, wenn auch der Architekt die bautechnische Kenntnis haben muss und er nicht geprüft hat, ob der Statiker den entsprechenden technischen Maßnahmen getroffen hat.

Schlichtungsverfahren – Güteverfahren

Hemmung der Verjährung?

Unverändert scheint streitig zu sein, ob die Einleitung eines Schlichtungs- und/ oder Güteverfahrens die Verjährung hemmt. 

Im vorliegenden Rechtssteit ging es um ein Güteverfahren einer von der Landesjustizverwaltung anerkannten Gütestelle.

Der BGH hat in seinem Urteil vom 22.09.09, ibr S. 22, 2010, entschieden, dass durch die Bekanntgabe des Güteantrages die Verjährung gehemmt sei. Wenn es um die Frage geht, ob diese Antragstellung demnächst bekanntgegeben worden sei, komme es nicht auf die rein zeitliche Betrachtungsweise an. Es könne insoweit auf § 167 ZPO zurückgegriffen werden. Dort sollen, da die Bekanntgabe von Amts wegen erfolgt, die Parteien vor Nachteilen bewahrt werden. Fehlerhafte Sachbehandlungen, die durch die Sachbehandlung der Gütestelle erfolgen können, sind daher nicht dem Antragsteller zuzurechnen.

Handelt es sich nicht um eine von der Landesjustizverwaltung anerkannte Gütestelle, ist auf die Vorschriften des § 203 BGB zu achten, d.h. die Aufnahme von Verhandlungen. Dort ist dann die Hemmung der Verjährung nicht erreicht oder abgelaufen, wenn der andere Vertragspartner unmissverständlich die Verhandlungen bzw. die geltend gemachten Forderungen ablehnt. 

Kann in einem Vergabeverfahren mit europaweiter Ausschreibung ein Unternehmen als Bieter und als Partner einer Arbeits- (Bieter-)gemeinschaft auftreten?

Seit langem war sich die Oberlandesgerichtsrechtsprechung darüber einig, dass ein Bieter, der bereits als Arbeitsgemeinschaftspartner anbietet, nicht noch zusätzlich als Bieter auftreten kann

Der Europäische Gerichtshof hat in seiner Entscheidung vom 23.12.2009, Rs.C-376/08 deutlich gemacht, dass eine nationale Regelung, die für die oben geschilderten Fall einen Ausschluss beider Bieter vorsieht, gegen das Gemeinschaftsrecht verstößt. Solch eine Regelung würde über das Ziel des Gemeinschaftsrechts hinausschießen und hätte abschrecke Wirkung gegenüber Drittstaaten, insbesondere dann, wenn der Sachverhalt zusätzlich strafrechtlich sanktioniert ist.

Eine derartige Regelung gibt es in der Bundesrepublik Deutschland nicht. Es ist lediglich das Ergebnis der ständigen Rechtsprechung. Dementsprechend könnte man zu der Auffassung gelangen, dass die jetzt veröffentlichte Entscheidung des EuGH die Situation in Deutschland nicht ändern würde.

Andererseits stellt der EuGH heraus, dass solch eine Regelung danach geprüft werden muss, ob sie das legitime Ziel des Allgemeininteresses hinausgeht. Im zu entscheidenden Fall hat der EuGH dies bejaht. Für das deutsche Vergaberecht wird man vor dem Hintergrund dieser Entscheidung dazu übergehen müssen, jeden Einzelfall daraufhin zu prüfen, ob ein Verbot über das legitime Ziel des Allgemeininteresses hinausgeht.

Dr. Grieger

Essen. 05.01.2010

2009

Wann kann der Auftragnehmer keine Abschlagsrechnungen mehr stellen?

Diese Frage stellt sich immer wieder. Man spricht auch davon, wann ist die Schlussrechnungsreife eingetreten?

Der BGH hat sich mit dieser Frage immer wieder auseinandersetzen müssen. In seiner Entscheidung vom 20.8.2009, VII ZR 205/07 stellt er für VOB-Verträge fest, dass zwei Tatbestandsmerkmale erfüllt sein müssen:

  1. Abnahme der Leistung
  2. Fristablauf für die Erstellung der Schlussrechnung nach § 14 Nr. 3 VOB/B.

Ist bereits Klage auf Zahlung einer Abschlagsrechnung erhoben und tritt während des Prozesses die Schlussrechnungsreife ein, ist dem Auftragnehmer Gelegenheit gegeben, diese Forderung nunmehr gestützt auf die Schlussrechnung weiterzuverfolgen.

Wann kann der Auftragnehmer keine Abschlagsrechnungen mehr stellen?

Diese Frage stellt sich immer wieder. Man spricht auch davon, wann ist die Schlussrechnungsreife eingetreten?

Der BGH hat sich mit dieser Frage immer wieder auseinandersetzen müssen. In seiner Entscheidung vom 20.8.2009, VII ZR 205/07 stellt er für VOB-Verträge fest, dass zwei Tatbestandsmerkmale erfüllt sein müssen:

  1. Abnahme der Leistung
  2. Fristablauf für die Erstellung der Schlussrechnung nach § 14 Nr. 3 VOB/B.

Ist bereits Klage auf Zahlung einer Abschlagsrechnung erhoben und tritt während des Prozesses die Schlussrechnungsreife ein, ist dem Auftragnehmer Gelegenheit gegeben, diese Forderung nunmehr gestützt auf die Schlussrechnung weiterzuverfolgen.

Haftung des Architekten für Tauwasserbildung im und am Glasdach

Dieser Sachverhalt, der nicht selten gegeben ist, war Gegenstand einer Entscheidung des OLG Braunschweig, ibr 2009,461.

Das Gericht stellt in dem zu entscheidenden Fall fest, dass der Sachverhalt allein in den Verantwortungsbereich des eingeschalteten Sonderfachmannes falle. Dieser habe die Auswirkungen des Innenklimas auf das Dach zu berücksichtigen, so dass Tauwasser vermieden wird. Der Architekt habe zu Recht darauf hingewiesen, dass für solche Glasdachkonstruktionen ein Sonderfachmann zu beauftragen sei. Fehler der Planung in Bezug auf die Auswirkungen des Innenklimas seien nur für einen Sonderfachmann erkennbar.

Dieses Urteil hat umgekehrt zur folge, dass in allen vergleichbaren Fällen, bei denen ein Architekt nicht auf die Einschaltung eines Sonderfachmannes hinweist und ein solcher auch nicht eingeschaltet wird, schon die Haftung dieses Architekten bei solchen Tauwasserbildungen begründet ist.

Wie sind die Positionen eines Leistungsverzeichnisses zu verstehen?

Häufig finden sich Sachverhalte, bei denen nach dem Wortlaut einer Leistungsposition eines Einheitspreisvertrages diese Position auf verschiedene Leistungsbereiche und - orte einsetzbar ist. Ist dies zwischen den Parteien streitig, stellt sich die Frage, wonach ist zu entscheiden.

Das OLG Braunschweig hatte sich im November 2008 mit dieser Frage zu beschäftigen und entschieden,vgl. ibr 2009,504.

Auch Leistungsverzeichnisse sind Willenserklärungen und nach §§133, 157 BGB auszulegen. Dabei kommt es auf den objektiven Empfängerhorizont an. Auszugehen ist vom Wortlaut des Leistungsverzeichnisses. Ergibt sich jedoch ein übereinstimmender abweichender Wille der Parteien, so ist allein dieser maßgebend, so BGH NJW 2002,1038. Das kann so weit gehen, dass dabei der objektive Inhalt des Leistungsverzeichnisses nicht zur Anwendung kommt, wenn beide Parteien ihn übereinstimmend anders verstanden haben bzw. der eine vom dem anderen wusste, dass dieser den Inhalt anders versteht und im Bewusstsein dessen die Leistung ausführt.

Daten vom Mieter für die Erstellung eines Energieausweises

Gem. § 16 Abs. 2 EneV benötigt der Vermieter/ Verpächter bei einer Neuvermietung oder- verpachtung einen Energieausweise, wenn der neue Mieter/Pächter dies verlangt.

Für den Vermieter/Verpächter ist es jedoch nicht immer sehr einfach, an die notwendigen Daten für die Erstellung eines Energieausweises zu gelangen. Er benötigt hierzu die Zuarbeit des Mieters/Pächters, dessen Wohnung neu vermietet/ verpachtet werden soll.

Welche Möglichkeiten hat der Vermieter/Verpächter, wenn sich der Mieter/Pächter weigert, die Verbrauchswerte bekannt zugeben.

Damit hatte sich das LG Karlsruhe auseinander zu setzen. Der Mieter erhob vor allem datenschutzsrechtliche Einwände.

Das LG Karlsruhe entschied gegen den Mieter. Es sei seine nebenvertragliche Pflicht, dem Vermieter die Verbrauchwerte seiner Heizung bekannt zu geben. Diese Daten seien auch keine persönliche Daten.

Maklerauftrag – Wann ist die Provision fällig?

In seiner Entscheidung vom 04.06.2009, III ZR 82/08 hat der BGH klargestellt, welche Voraussetzungen für die Maklergebühr gegeben sein müssen.

Danach muss der Makler seinem Kunden nur den Kaufinteressenten benennen und damit in die Lage versetzen, mit diesen in Verhandlungen zu treten.

Wenn man daran denkt, dass das aber nur ein Kaufinteressent sein kann, der ganz konkret sich für das Objekt des Kunden interessiert, so ist dieser Ansatz nicht richtig. Der BGH hat erklärt, dass es ausreichend ist, wenn der mögliche Käufer allgemein am Erwerb einer Immobilie interessiert ist, die dem angebotenen Objekt ähnlich ist.

Vor dem Hintergrund dieser Entscheidung ist sehr wichtig, ausreichend Zeit auf den Abschluß eines Maklervertrages zu verwenden.

Stundenlohnverträge – wie muss abgerechnet werden?

Auftraggeber von Stundenlohnverträgen neigen häufig zu der Auffassung, dass die Stunden detailliert dargestellt werden müssten und dass die Stunden einzelnen Tätigkeiten zugeordnet werden müssten.

Der BGH hat dieser Meinung eine Absage erteilt. In seinem Urteil vom 17.04.2009, ibr 2009,336, hat er klarsgestellt, dass der Auftragnehmer nur darlegen muss, wie viele Stunden für die Erbringung der Vertragsleistungen mit welchen Stundensätzen angefallen sind. Nur hierfür trägt er die Darlegungs- und Beweislast.

Natürlich hat der Auftragnehmer bei der Abwicklung von Stundenlohnverträgen die Grundsätze der wirtschaftlichen Betriebsführung zu beachten. Dies ist eine vertragliche Nebenpflicht des Auftragnehmers.

Wenn der Auftraggeber meint, die Grundsätze wirtschaftlicher Betriebsführung seien nicht eingehalten und habe daher Gegenansprüche, so trägt er für diese Behauptung die Darlegungs- und Beweislast.

Erörterungen in der WEG Versammlung – Protokoll anfechtbar?

Mit dieser obigen Fragen hatte sich das OLG Frankfurt auseinanderzusetzen, Beschluss vom 12.11.08 20 W 468/07. Es führt aus, dass Beschlüsse der WEG-Versammlung der Anfechtung unterliegen. Wird jedoch im Protokoll nur festgehalten, dass ein Austausch gegenseitiger Rechtsauffassungen oder ein Austausch gegenseitiger Standpunkte zu einem Sachverhalt stattgefunden hat, kommt eine Ungültigkeitserklärung nicht in Betracht. Auch Negativentscheidungen setzen eine Abstimmung, eine Feststellung und eine Verkündung voraus.

Dr. Grieger
Essen, 12.06.09

2007

Gekündigter Architektenvertrag – wann beginnt die Gewährleistungsfrist

Ein Architektenvertrag ist ein Werkvertrag. Auch bei einem Architektenvertrag ist Voraussetzung für den Beginn des Laufes der Gewährleistungsfrist der Zeitpunkt der Abnahme der Leistungen des Architekten. Eine Kündigung, so der BGH beendet nicht das Erfüllungsstadium des Architektenvertrages, IBR 2003, 190. Eine Kündigung des Auftraggebers enthält, so der BGH, auch nicht die Erklärung, dass er die bisherigen Leistungen als im Wesentlichen vertragsgerecht anerkennt. Mit dieser Entscheidung ist damit klargestellt worden, dass die Erfüllungspflicht aus dem Architektenvertrag erst mit der Abnahme der Leistung endet. Dies hat zur Folge, dass für einen gekündigten Architektenvertrag die Gewährleistungsfrist erst zu laufen beginnt, wenn die Leistung vom Auftraggeber abgenommen worden ist. Bei wie vielen gekündigten Architektenverträgen ist dies wohl der Fall?

Direktzahlungen des Auftraggebers an den Subunternehmer - Anfechtung nach InsO

Wirksame VOB-Verträge sind immer seltener. Entweder handelt es sich um Verträge der öffentlichen Hand oder um solche, bei denen die Parteien die VOB/B wirksam durch Aushandlung den Vertragsbeziehungen zugrunde gelegt haben.

Eine Besonderheit der VOB/B stellt § 16 VOB/B insoweit dar, als Auftraggeber auch Zahlungen zu Lasten des Haupftauftragnehmers zugunsten dessen Subunternehmers leisten können. 

Diese Regelungen, so stellt der 9. Senat des BGH fest, ist nicht insolvenzfest. Diese Zahlungen unterliegen nach seinem Urteil vom 16.10.2008 der Insolvenzanfechtung, vgl. IX ZR 2/05.

Dies bedeutet, dass der Subunternehmer zur Herausgabe an den Insolvenzverwalter verpflichtet ist. ER ist daher besser abgesichert, wenn die Parteien von vornherein eine Sicherungsabtretung vereinbaren.

Anrechenbarkeit der Vertragsstrafe auf Schadenersatzansprüche

§ 340 BGB sieht die Anrechenbarkeit der Vertragsstrafe auf Schadenersatzansprüche ausdrücklich vor. Es muß aber wie der BGH in seiner Entscheidung vom 08.05.2008, I ZR 88/06 Interessensidentität bestehen. Dies ist nicht der Fall, so die Entscheidung, wenn weitere Kosten dadurch entstehen, dass der Schuldner der Vertragsstrafe seine Verpflichtungen nicht erfüllt. Bei dem Stichwort Vertragsstrafe ist im umgekehrten Verhältnis zu beachten, dass sie dann nicht geltend gemacht werden kann, wenn der Betroffene keinen Schaden erlitten hat. Grundsätzlich ist dieser Einwand bei Handelgeschäften ausgeschlossen, allerdings dann nicht, wenn die Geltendmachung gegen § 242 BGB verstoßen würde.

Welche Vergabekriterien dürfen vom Auslober bzw. Ausschreibenden berücksichtigt werden?

Die öffentlichen Ausschreibungen rücken immer mehr in den Vordergrund der Diskussion. Dabei ist nur insoweit auf Rechtsprechung zurückzugreifen, als es sich um Ausschreibungsvolumina handelt, die oberhalb der Schwellenwerte liegen.

In der VOB/A und der VOL/A finden sich die bekannten Vergabekriterien wie Eignung, Zuverlässigkeit und das Verfügen über ausreichende technische und wirtschaftliche Mittel. Häufig kommt es jedoch auf zusätzliche Kriterien an wie z.B. auf die Zahl von Bauleitern, Vorarbeitern und Polieren, um nur ein Beispiel zu nennen. Manchmal bewegt den Ausschreibende auch der Gedanke, die genannten Kriterien unterschiedlich zu gewichten.

Das OLG Düsseldorf hat in seinem Beschluss vom 05.05.08, Verg 5/08 deutliche gemacht, dass der Ausschreibende nur diejenigen Unterkriterien und diejenigen Gewichtungsregelungen anwenden kann, die er zuvor bekannt gemacht hat.

Dementsprechend sollte vor der Veröffentlichung der geplanten Ausschreibung geprüft werden, welche Eignungskriterien man stellen will, damit man nicht wie im entschiedenen Fall wegen der fehlenden Veröffentlichung der Unterkriterien die Bewertung neu durchgeführt werden muss und somit wichtige Bauzeit verloren geht.

Forderungssicherungsgessetz und Abschlagszahlungen nach VOB/B

Das Forderungssicherungsgesetz tritt zum 1.1.2009 in Kraft. Es enthält eine änderung in § 632 aBGB:“wegen unwesentlicher Mängel kann die Abschlagszahlung nicht verweigert werden.“. Diese Neufassung des BGB führt dazu, dass in BGB-Verträgen Abschlagszahlungen wegen wesentlicher Mängel verweigert werden können. Dies hat zur Folge, dass die Regelungen der VOB/B zu Abschlagszahlungen gegen das gesetzliche Leitbild des BGB, §§ 305 ff BGB, verstoßen.

Im Ergebnis wird dies im neuen Jahr dazu führen, dass auch die Zahlung von Abschlagsrechnungen unter dem Damoklesschwert der Einrede wesentlicher Mängel stehen werden. 

Wann liegt bei einer funktionalen Leistungsbeschreibung eine geänderte Leistung vor?

Der BGH hat sich in seinem Urteil vom 13.3.2008, VII ZR 194/06 mit dieser Frage beschäftigt. Er beurteilt die Leistungspflicht des Auftragnehmers danach, was Vertragsgrundlage geworden ist. Lag bei Vertragsschluß auch schon eine entsprechende Planung vor, wie z.B. Grundrissplanung oder andere Details, so ist diese Planung in die Beurteilung mit einzubeziehen. Hieran ändern die gewählten Formulierungen „je nach Erforderrnis“ oder „komplett“ nichts. Werden die bei Vertragsabschluß vorliegende Bauwerksplanung nachträglich geändert, liegt eine Entwurfsänderung des Bauherrn vor mit der Folge, dass der Auftragnehmer einen Nachtrag nach § 2 Nur 5 VOB/B geltend machen kann.

Wann ist eine Mangelbeseitigung unverhältnismäßig?

In seiner Entscheidung vom 10.04.2008, VII ZR 214/08 hat sich er BGH erneut intensiv mit dieser Frage beschäftigt. Danach ist Unverhältnismäßigkeit nur dann gegeben, wenn einem objektiv geringwertigen Interesse des Auftraggebers an einer mangelfreien Vertragsleistung ein ganz erheblicher und deswegen unangemessener Aufwand gegenüber steht.

Ist objektiv das Interesse des Auftraggebers an einer mangelfreien Vertragslesitung berechtigt, greift nur in seltenen Fällen der Einwand der Unverhältnismäßigkeit. Die Berechtigung bemisst sich dann nach den Grundsätzen von Treu und Glauben. Im Rahmen dieser Abwägung spielt dann auch eine Rolle, ob und in welchem Ausmaß der Mangel verschuldet worden ist. 

Erstattung eines Privatgutachters bei einem bauordnungsrechtlichen Nachbarstreit

Einem bauordnungsrechtlichen Nachbarstreit geht häufig die Einschaltung eines Privatgutachters voraus. Kommt es dann zur gerichtlichen Auseinandersetzung stellt sich die Frage, ob die Kosten des Gutachters ebenfalls zu den zu erstattenden Kosten Nach § 162 Abs. 1 VwGO gehören.

Nach dieser Vorschrift gehören zu den erstattungsfähigen Kosten alle Kosten, die zur zweckentsprechenden Rechtsverfolgung notwendig sind.

Wird das Gutachten nur im Schrifsatz erwähnt, führt dies nicht zur Erstattungsfähigkeit der Kosten des Gutachtens. Nach der Entscheidung des OVG Nordrhein-Westfalen vom 4.1.08, BauR6/2008 S. 966ff, sind diese Kosten nur dann zu berücksichtigen, wenn das Gutachten dem Gericht übergeben und damit in das Verfahren eingebracht ist. Es kann im Einzelfall ausreichen, wenn im Schriftsatz des Prozeßbevollmächtigten Passagen zitiert werden und dies für das Gericht erkennbar Passagen des Privatgutachtens sind. 

Die VOB/B und der Verbraucher

Nun, am 25.07.08 hat der BGH entschieden, dass die VOB nicht mehr durch einfache Übergabe an die Verbraucher vereinbart werden kann. Sie wird bei Verträgen mit Verbrauchern betrachtet wie Allgemeine Geschäftsbedingungen. Dies hat zur Folge, dass bei Verträgen mit Verbrauchern die VOB wie eine allgemeine Geschäftsbedingung nach §§ 307 ff BGB auf ihre Wirksamkeit hin geprüft wird.

Zwar hat sich der BGH in dieser Entscheidung nicht mit den einzelnen Bestimmungen der VOB auseinandergesetzt. Dieses Urteil wird für Bauverträge mit Verbrauchern in jedem Fall weitreichende Folgen haben. So wird davon auszugehen sein, dass die Regelung zur Schlusszahlung nach § 16 VOB/B fallen wird. 

Leistungsinhalt eines Auftragnehmers bei funktionaler Leistungsbeschreibung

In seiner Entscheidung vom 13.03.08, VII ZR 194/06 hat der BGH sich mit den Leistungspflichten das Auftragnehmers eines Bauvertrages auseinandergesetzt. Dabei stellte der BGH heraus, dass in erster Linie auf die bei Vertragsabschluss vorliegenden Pläne abzustellen ist. Enthält die nach Vertragsabschluss übergebene Planung eine andere Art der Ausführung, so stellt dies eine Entwurfsänderung im Sinne des § 2 Ziffer 5 VOB/B dar. Die vertraglichen Formulierungen „je nach Erfordernis“ oder „komplett“ ändern an diesem Ergebnis nichts.

Baukostenüberschreitung – Haftung des Architekten

Das OLG Köln hat mit seinem Urteil aus 2007, OLGR 2007,402, die Rechtssprechung des OLG München und des OLG Frankfurt fortgesetzt. Fertigt der Architekt eine Kostenschätzung an und weiß er, dass diese für den Auftraggeber für seine Finanzierungsüberlegungen wichtig ist, haftet er für die Einhaltung dieser Kostenschätzung. Anders ist dies nur dann zu sehen, wenn auf die erheblichen Unsicherheiten und Toleranzen seiner Kostenschätzung hinweist. Anders wäre dies auch zu sehen, wenn der Architekt darauf hinweist, dass die Kostenschätzung nicht geeignet ist, als Grundlage der Finanzierung herangezogen zu werden.

                                  § 522 Abs. 2 ZPO

Haben die Gerichte die Motive zu dieser Regelung nicht gelesen? 

Während der Bundesgerichtshof durch seine Beschlüsse vom 06.05.2004 und 08.09.2004 die Praxis der Nichtzulassungsbeschwerde erweitert hat, führt die Anwendung des § 522 Abs. 2 ZPO die Verwerfung der Berufung durch Beschluss immer mehr dazu, dass den Betroffenen die vom Rechtsstaatsprinzip getragene Rechtsmittelinstanz genommen wird.

Der Bundesgerichtshof hat mit seinen oben zitierten Entscheidungen (NJW 2004, Seite 3188 und NJW 2005, Seite 154), deutlich gemacht, dass er von der verfassungsrechtlich sehr fraglichen einengenden Vorgabe des Gesetzgebers sich entfernt, d.h. dass der BGH die Verengung der Zulassungsvoraussetzungen aufgehoben hat, sondern er hat gleichzeitig eine Korrektur vorgenommen, um den Interessen der beschwerten Partei im Sinne des Rechtsstaatsprinzips gerecht zu werden, vgl. Silke Scheuch NJW 3/2005 Seite 112 ff.

Die immer häufiger gewählte Form der Verwerfung der Berufung durch Beschluss führt jedoch zu einer erheblichen Verengung des grundgesetzlich gewährten Rechtsstaatsprinzips und des damit verbundenen -Instanzen-Zuges.

Besonders betroffen ist in solchen Fällen auch der Prozessbevollmächtigte. Erhält dieser nämlich einen gerichtlichen Hinweis nach § 522 Abs. 2 Satz 2 ZPO, dass beabsichtigt ist, die Berufung nach § 522 Abs. 2, Satz 1 ZPO zurückzuweisen, muss er seine Partei über die Alternativen ergänzender Darlegungen zum Berufungsangriff hinweisen, als auch darauf hinweisen, welche Bedeutung die Hinweise des Gerichtes haben und was die Rücknahme der Berufung bedeutet und welche Kostenfolgen dies hat. Er muss des Weiteren seine Partei darauf aufmerksam machen, dass dieser Beschluss des Gerichtes nicht anfechtbar ist. Als einen Haftungsfall wird sicherlich auch angesehen, wenn der Prozessbevollmächtigte auf den gerichtlichen Hinweis nicht reagiert bzw. auch nach entsprechenden Erörterungen mit der vertretenden Partei die Berufung nicht zurücknimmt. Der Schaden besteht dann in den Mehrkosten des Mandanten für das gerichtliche Verfahren.

In der Praxis wird daher vorgeschlagen, dass für denjenigen Fall, dass das Gericht über seine Absicht informiert und die Partei an der Berufung festhalten will, der Prozessbevollmächtigte gehalten ist, in der Sache neu vorzutragen. Im Mittelpunkt muss dabei die Frage stehen, inwieweit die Berufung hinreichende Aussicht auf Erfolg hat, d.h. das der Anspruch besteht oder die vorgetragene Rechtsverteidigung gilt. Dies bedeutet, dass der Prozessbevollmächtigte gehalten ist, die Einwände des Berufungsgerichtes noch einmal aufzugreifen mit seiner Berufungsbegründung in Verbindung zu bringen und darzulegen, warum auch diese Hinweise des Gerichtes nicht zu einer Verwerfung der Berufung durch Beschluss führen dürfen.

Wird zu schnell nach dem Instrument des § 522 Abs. 2 ZPO gegriffen, werden die dafür vom Gesetzgeber genannten Voraussetzungen „aufgeweicht“?

Setzt man sich mit § 522 Abs. 2 ZPO und der Zurückweisung der Berufung durch unanfechtbaren Beschluss auseinander, so ist zunächst die Frage zu stellen, welche Motive den Gesetzgeber geleitet haben, diese ZPO-Änderung aufzunehmen.

Man spricht von einer Zurückverweisung, wenn nach Überzeugung des Berufungsgerichtes die Berufung keine Aussicht auf Erfolg hat, die Rechtssache keine grundsätzliche Bedeutung hat und die Fortbildung des Rechts und die Sicherung einer einheitlichen Rechtsprechung eine Entscheidung des Berufungsgerichtes nicht erfordert.

Ist es richtig, nach diesen Grundsätzen zu verfahren, wenn Sachverhalte zu entscheiden sind, die auf einer Anwendung des § 6 VOB/B beruhen? Die umfangreiche Rechtsprechung und Literatur, die immer noch nicht zu einer einheitlichen Rechtsanwendung geführt hat, ist sicherlich vielen bekannt.

Ist es richtig, eine Berufung zurückzuweisen durch Beschluss, wenn Grundsätze der Darlegungs- und Beweislast im Werkvertragsprozess nicht beachtet werden, insbesondere der gesamte Problembereich der Symptomtheorie?

Ist es überhaupt richtig, § 522 Abs. 2 ZPO anzuwenden, wenn Sachverhalte zur Entscheidung anstehen, zu denen zwar durchaus schon sich eine höchstrichterliche Rechtsprechung entwickelt hat, die Literatur und die Instanzgerichte jedoch unterschiedlich entscheiden?

Der Gesetzgeber hatte den Grundgedanken, siehe Bundestagsdrucksache 13/6398, in Fällen offensichtlichen Unbegründetheit das Verfahren zu verkürzen. Es heißt, dass nur die Möglichkeit gegeben sein sollte, durch Beschluss nach materieller Prüfung, die nach dem Gesetzgeber auf eine einfachere Erledigung „offensichtlich unbegründete“ Berufung zielt, eine Beschlussentscheidung möglich sein sollte, BT Drucksache 14/4722, Gummer/Heßler/Zöller § 522 ZPO RN 29 ff.

In seinen Motiven führt der Gesetzgeber auf, dass substanzlosen Berufungen im Interesse der klagenden Partei rasch Rechtskraft der erstinstanzlichen Entscheidung erzielt werden müsse. (aaO)

Sieht man die tatsächliche Entwicklung, so hat man denEindruck, dass, wie Rechtsanwalt Dr. Hirtz auf der Baurechtstagung der Arbeitsgemeinschaft Baurecht im Deutschen Anwaltsverein im März 2002 vorgetragen hat, dass die gesetzliche Konzeption, das Berufungsverfahren zu einem Verfahren reiner Fehlerkontrolle und Fehlerbeseitigung umzuwandeln und daher Möglichkeiten von Tatsachenvortrag und Tatsachenfeststellungen in der Berufungsinstanz einzuschränken auch und gerade im Bauprozess total verfehlt ist. Es gäbe keinen Anlass, die Vorschriften zum Tatsachenvortrag in der Berufungsinstanz einschränkend zu Lasten der vortragenden Partei auszulegen.

Wenn die Rechtsmittelebene ein Instrument zur Fehlerkontrolle und Fehlerbeseitigung sein soll, dann kommt es darauf an, dass die Möglichkeit gegeben ist, Fehler der erstinstanzlichen Entscheidungen zu korrigieren.

In seinen Motiven begründet der Gesetzgeber die vorgenommene Rechtsänderung damit, dass in der früheren Gesetzgebung auch offensichtlich unbegründete Berufungen durchgeführt werden mussten. Damit sei die Zeit, die für verhandlungsbedürftige Fälle notwendig sei, verkürzt und damit der Streit zu Lasten der in der ersten Instanz obsiegenden Partei in die Länge gezogen worden, vgl. BT 14/4722, 96ff. Dementsprechend hat der Gesetzgeber in seinen Motiven auch formuliert, dass der Weg der Verwerfung der Berufung durch Beschluss dann zu wählen sei, wenn nach der prognostischen Bewertung der Fälle von vornherein die Berufung keine Aussicht auf Erfolg haben wird, a.a.O..

Betrachtet man die Literatur, die unterschiedlichen Entscheidungen der Instanzgerichte zu § 6 VOB/B und insbesondere auch die verschiedensten Veröffentlichungen zur Geltendmachung von Bauverzögerungen und Leistungsänderungen sowie die verschiedensten Sachverständigenbeiträge hierzu, so ist, da es keine einheitliche theoretische Meinung und keine einheitliche Meinung in der Rechtsprechung gibt sowie die Frage, ob ausreichender Vortrag zu den einzelnen Tatbestandsmerkmalen gegeben ist oder nicht, höchst unterschiedlich zu beurteilen, ob die Berufung von vornherein keine Aussicht auf Erfolg hat. Gerade bei Sachverhalten des § 6 VOB/B kommt es darauf an, inwieweit der höchstrichterlichen Rechtsprechung des BGH Rechnung getragen ist. Dies kann man nicht nur den Protokollen und Schriftsätzen entnommen werden, sondern hierzu bedarf es der mündlichen Auseinandersetzung mit den Parteien.

Dies wäre auch kein Fall, der von den Motiven des Gesetzgebers erfasst wäre. § 522 Abs2 ZPO soll nur auf diejenigen Fälle angewandt werden, die von vornherein aussichtslos sind. Mit dieser Formulierung scheint die gerichtliche Praxis jedoch Schwierigkeiten zu haben.

Was heißt von vornherein, was heißt nach prognostischer Prüfung von vornherein keine Aussicht auf Erfolg haben?

Nach Meinung des Autors geht es offensichtlich um den Begriff der Offenkundigkeit. Dieser Begriff ist z.B. aus der Rechtsprechung zur Inanspruchnahme der Bürgschaft auf erstes Anfordern bekannt. Sie ist bei Offenkundigkeit der rechtsmißbräuchlichen Inanspruchnahme zu versagen, vgl. BGHBauR 1999,634ff.

Im Vergaberecht taucht der Begriff im Zusammenhang mit Nachprüfungsverfahren nach GWB auf. Offensichtlichkeit im Sinne des § 11O GWB ist dann gegeben, wenn ohne nähere Prüfung die Unwirksamkeit des Nachprüfungsantrages gleichsam auf den ersten Blick erkennbar ist, vgl. Ingenstau-Korbion § 110 GWB Rn6 ff mwN..

Genau das ist es, was der Gesetzgeber mit offensichtlich unbegründete Berufungsfälle gemeint hat. Es geht darum, dass die Möglichkeit der Berufung nicht missbraucht werden soll und dass im Falle des Erkennens die Berufung durch Beschluß zu vewerfen ist. Offensichtlich unbegründete Berufungen, Berufungen die auf den ersten Blick ohne Nachprüfung erkennbar erfolglos sein werden, sollen durch Beschluss verworfen werden, nicht aber solche Fälle, die in der Beurteilung in der Rechtsprechung und/oder in der Literatur oder auch vom Sachverhalt her nicht eindeutig sind.

Der Autor hofft, mit diesem Aufsatz zur Klarheit beizutragen und vor allem, dass frühzeitig die Erkenntnis durchdringt, dass mit der Einführung des § 522 a ZPO keine Verengung des Instanzenzuges des deutschen Rechtssystems gewollt war. 

HOAI-Höchstsatzüberschreitung und – Mindestsatzunterschreitung – zwei wichtige Gerichtsentscheidungen

Grundsätzlich geht man davon aus, dass eine Mindestsatzunterschreitung unzulässig ist und der Architekt daher Anspruch auf eine Vergütung in Höhe der Mindestsätze hat. Das OLG München hat in seiner Entscheidung vom 07.08.07, ibr07,689, ausgeführt, dass dieser Grundsatz nicht gilt, wenn der Auftraggeber ohne Beanstandung bezahlt und dem Architekten im Vertrauen auf die Endgültigkeit der Abrechnung einen neuen Auftrag erteilt hat. In diesem Fall, so das Gericht, sei der Bauherr schutzwürdig. Der BGH hat entscheiden, 11.10.07, ibr o7,685, dass eine Höchstsatzüberschreitung nicht zur Gesamtnichtigkeit der Honorarvereinbarung führe. Diese sei zumindest insoweit wirksam, als sie die Höchstsätze einhalte. Im übrigen sei die Regelung nichtig mit der Folge, dass für die in Frage kommende Honorarzone der Mindestsatz gelte.

Damit macht die Rechtssprechung deutlich, dass nichtige Vereinbarungen über die Honorarsätze dazu führen, dass die zulässigen Mindestsätze gelten. Grenzen sind danach dort zu setzen, wo die Schutzwürdigkeit des Vertrauens der Vertragspartner verletzt wird. 

Eigentumswohnung im sanierten Altbau – Neubau?

Immer häufiger werden sanierte Altbauwohnungen zum Verkauf angeboten. Bei genauer Betrachtung findet sich häufig in den Notarverträgen die Regelung, dass für die unberührte Altbausubstanz keine Gewährleistung übernommen wird.

In seiner Entscheidung vom 26.04.2007, NJW 2007 S. 3275ff, hat der BGH deutlich gemacht, dass der Gewährleistungsausschluss gegen die Regelungen über allgemeine Geschäftsbedingungen verstößt. Im Ergebnis gilt dies auch für Notarverträge, es sei denn, es hat nachweisbar eine intensive Aufklärung stattgefunden.

Des weiteren werden solche Verträge behandelt, wie Werkverträge über einen Neubau, wenn die Arbeiten nach Art und Umfang einer Neubauverpflichtung entsprechen, also wenn Aufstockungen stattfinden, die Heizungs- und Sanitärtechnik erneuert wird. Es kommt also darauf an, ob die Arbeiten technisch und funktional eine Abstimmung aufeinander bedingen. 

Bauträgerobjekt - welcher Schallschutz wird geschuldet?

Das OLG Karlsruhe hat in seiner Entscheidung vom 11.4.2006, Az.: 17 U 225/04, deutlich gemacht, dass es entscheidend auf die getroffene Beschaffenheitsvereinbarung ankomme. Somit sind vor Beantwortung der Frage nach dem Schallschutz zunächst die Vertragsunterlagen zu prüfen. Hierbei ist abzustellen auf den vereinbarten Qualitätsstandard. Das Gericht stellt fest, dass eine Überdurchschnittlichkeit eines Objektes sich aus der Bautechnik, der Innengestaltung und der Lage des Objektes ergeben kann. Ist dies der Fall, dann wird in Bezug auf den Schallschutz die Stufe SSt.II geschuldet. Diese Schallschutzstufe sei bei einer Ausstattung mit Komfortansprüchen geschuldet.

Hauptunternehmer kann von seinem Subunternehmer nicht Mängelbeiseitigung bzw. deren Kosten verlangen, wenn er selbst nicht in Anspruch genommen wird.

Dieser Leitsatz entstamnt dem Grundsatz der Vorteilsausgleichung nach § 242 BGB. Wird der Hauptunternehmer wegen des Mangels nicht in Anspruch genommen, so hat er wegen des mangels auch keine Einbuße hinnehmen müssen. Der Grundsatz er Vorteilsausgleichung besagt, dass der Geschädigte nicht besser gestellt werden darf, als er ohne das schadenstiftende Ereignis stünde. Dabei sind allerdings nur solche Vorteile des Geschädigten zu beachten, die mit dem jeweiligen Zweck des Ersatzanspruches übereinstimmen. Diesem rechtlichen Ansatz liegt der Grundgedanke zugrunde, dass Schaden und Vorteil durch dasselbe Ereignis verursacht sein müssten. Bei einem Verhältnis AG – HU – SU ist nicht zwingend dasselbe Ereignis gegeben. Der BGH führt jedoch aus, dass in diesem Fall der SU in der Leistungskette nur ein Zwischenstation sei. Daher sei der Grundsatz der Vorteilsausgleichung auch im Verhältnis des Hauptunternehmers zum Subunternehmer anwendbar( BGH BauR07, 1564).

Erstattung der Kosten eines Privatgutachters

In seinem Beschluss vom 25.01.07, VII ZB 74/06 hat der BGH noch einmal deutlich gemacht, dass Kosten eines Privatgutachters zu den erstattungsfähigen Kosten Nach § 91 ZPO gehören können. Dies ist dann der Fall, wenn diese Kosten zur entsprechenden Rechtsverteidigung oder Rechtsverfolgung notwendig waren.

Daraus ergibt sich zwingend, dass stets darauf zu achten und zu prüfen ist, dass das Gutachten für die Rechtsverfolgung notwendig ist. Nur dann kann eine entsprechende Kostenerstattung geltend gemacht werden. Im Rahmen der Kostenentscheidung nach § 91 a ZPO wird dabei auch die Höhe der Kosten geprüft. Maßstab hierfür ist das JVEG. Vergütungssätze, die das JVEG überschreiten werden somit grundsätzlich nicht erstattet. Bei der Auftragserteilung eines Gutachtens ist somit neben der Notwendigkeit für die Rechtsverfolgung ebenso die Übereinstimmung der Höhe der Vergütung mit dem JVEG zu prüfen.

§ 278 Absatz 2 ZPO – von Gerichten verkannt!

Jenseits der Regelung des § 15 a EGZPO ist als zweiter gerichtlicher Baustein der Güteverhandlung § 278 Absatz 2 bis Absatz 5 ZPO vom Gesetzgeber eingeführt worden. Der Inhalt und die Zielrichtung dieser Regelung werden entweder nicht erkannt oder aber mit der Grundeinstellung zur Kenntnis genommen, dass es sich ohnehin nur um die gesetzliche Regelung des häufig von Gerichten geübten Verfahrens der vergleichsweisen Beendigung des Prozesses handelt.

Angesichts der Diskussion über die gerichtsnahe Mediation bzw. Mediationsverfahren durch Richter und der Änderung der VOB/B in § 18 Ziffer 3 scheint § 278 ZPO wohl auch keine andere Bedeutung zu haben?!?

Eine solche Frage bzw. die eingangs getroffene Feststellung scheinen ihre Ursache darin zu haben, dass man sich nicht ausreichend mit dem Gesetzestext auseinandergesetzt hat. Es heißt nicht umsonst „ein Blick ins Gesetz erleichtert die Rechtsfindung“.

§ 278 Absatz 2 ZPO enthält sozusagen Regieanweisungen, wie das angerufene Gericht die Güteverhandlung durchführen sollte. Es geht danach nämlich nicht um die Beendigung des Prozesses durch Vergleich, sondern um die Streitbeilegung mit allen damit verbundenen Lösungsmöglichkeiten oder aber um die einvernehmliche Beschränkung des Streitstoffes.

Werden die letzten Sätze zu häufig von den angerufenen Gerichten überlesen?

§ 278 Absatz 2 ZPO führt aus, dass das Gericht unter freier Würdigung aller Umstände und gegebenenfalls bei Befragung der Parteien den Sach- und Streitstand zu erörtern hat. Dies muss als Justitia geschehen, d.h. mit Augebinde und der entsprechenden Waage. Kommentare geben Hinweise, wie die Güteverhandlung geführt werden könnte. Sie weisen sogar darauf hin, dass es für eine entsprechende Verhandlung gegebenenfalls auch notwendig sein könnte, die Atmosphäre zu verändern und die Güteverhandlung im Richterzimmer oder an einem anderen Ort im Gericht zu führen.

Die Skizzierung macht deutlich, welche Möglichkeiten den Richtern durch § 278 ZPO eröffnet werden, als Justitia Streitbeilegung zu betreiben. Natürlich bedingt dies eine umfangreiche und detaillierte Vorbereitung des Sachstandes, andererseits könnte gerade dadurch die Prozeßdauer erheblich verkürzt werden.

Scheuen sich Richter § 278 ZPO entsprechend seinem Regelungsinhalt anzuwenden oder haben sie vor allem Scheu vor dieser anderen Art der Herangehensweise an den Sach- und Streitstand? Könnte es mit der Richterfortbildung in Zusammenhang stehen?

Wie bei dem Film „Nr. 5“ muss man auch hier sagen „§ 278 ZPO lebt, wenden sie diese Vorschrift entsprechend ihrem Regelungsinhalt an und verkürzen sie damit die Prozeßdauer!“

Das sogenannte Inhousegeschäft – keine Ausschreibungspflicht

Unter dem 19.04.07 hat der EuGH.,C-295/05, festgestellt, dass auch dann ein sogenanntes Inhousegeschäft vorliegen kann , wenn vom öffentlichen Auftraggeber eine private Gesellschaft mit im Allgemeininteresse liegenden Aufgaben betraut wird.

Dies muss überraschen, da die Tätigkeit einer privaten Gesellschaft ein klares Indiz dafür war, dass kein Inhousegeschäft vorliegt. 

Mit dieser Entscheidung kann auch die Weitergabe an private Gesellschaften ein Inhousgeschäft sein mit der Folge, dass diese Weitergabe nicht ausschreibungspflichtig ist, wenn:

  1. Unentgeltlichkeit gegeben ist
  2. oder im Hinblick auf die Ausführung eines von den zuständigen Behörden erteilten Auftrages noch im Hinblick auf die für ihre Leistungen geltenden Gebühren irgendein Spielraum besteht
  3. die öffentliche Stelle über das private Unternehmen eine ähnliche Kontrolle ausübt wie über ihre eigenen Dienststellen
  4. diese private Gesellschaft im Wesentlichen für die öffentliche Hand arbeitet
  5. die öffentliche Hand Anteile an der privaten Gesellschaft hat.

                      Die finanziellen Folgen des neuen WEG-Rechtes

Die Stärkung der Zuständigkeit der Wohnungseigentümergemeinschaft vor den Sondereigentümern ist nicht nur durch die Rechtsprechung , sondern auch durch die Neufassung des Wohnungseigentumsgesetzes erfolgt.

Wohnungseigentumssachen sind seit dem 01.07.07 nicht mehr dem Verfahren über die freie Gerichtsbarkeit zugeordnet, sondern sind jetzt normale Zivilsachen. Es wird in Zukunft von Kläger und Beklagtem gesprochen.

Der Verfahrensablauf orientiert sich seit diesem Datum nach der ZPO. Dies hat zur Folge, dass von Anfang an umfänglichst vorzutragen ist, weil ansonsten der Verspätungseinwand droht. Während vorher der Amtsermittlungsgrundsatz galt, gilt nun die Parteimaxime.

Besonders bedeutungsvoll ist auch die Kostenfolge. Es gilt nicht mehr der Grundsatz, dass jeder Partei die außergerichtlichen Kosten selbst trägt. Wer unterliegt, trägt jetzt die Kosten.

Auch die Prozesskosten ändern sich. Vorher wurden die Kosten nach der Kostenordnung erhoben, nunmehr gilt das GKG.

Wohnungseigentumssachen werden somit für die Beteiligten teurer. Es ist daher allen Beteiligten nur zu empfehlen, sehr sorgfältig zu prüfen, ob es der richtige Weg ist, das Gericht anzurufen.

                      § 4 Ziffer 7 VOB/B- eine Falle?

Die Vorschrift ist unter dem Stichwort bekannt: Aufforderung zur Mängelbeseitigung mit Ablehnungsandrohung.

Gerade im Tagesgeschäft wird häufig von Auftraggebern der Fehler gemacht, dass sie dem Auftragnehmer nach Verstreichen mitteilen, dass die Mängelbeseitigung durch ihn nunmehr abgelehnt würde und man zu seinen Lasten ein Drittunternehmen beauftragen würde.

Ein Blick in den Text der VOB/B hätte diesen Fehler verhindert!

§ 4 Ziffer 7 VOB/B bezieht sich auf die Zeit bis zur Abnahme. Die in dieser Regelung angesprochene Ablehnungsandrohung bezieht sich auf die Kündigung des Gesamtvertrages. Somit kann die oben geschilderte Verhaltensweise des Auftraggebers höchst negative Folgen für ihn haben. Er hat dann nämlich voraussichtlich eine Kündigung nach § 649 BGB ausgesprochen mit der Folge, dass er die Vergütung abzüglich ersparter Aufwendungen an die Auftragnehmer bezahlen muss.

Nach der durchgeführten Abnahme ist es erst möglich für den einzelnen Mangel nach entsprechender Fristsetzung und Vorliegen der anderen Voraussetzungen ein Drittunternehmen zu Lasten des eigentlichen Auftragnehmers mit der Mangelbeseitigung zu beauftragen.

26.06.07
Dr. W. Grieger

Die Stellung der Wohnungseigentümergemeinschaft wurde gestärkt

Die Wohnungseigentümergemeinschaft ist diejenige, die Mängel am Gemeinschaftseigentum geltend machen kann. Sie ist nach der Rechtsprechung des BGH ein teilrechtsfähiger Verband. Wenn sie Gewährleistungsansprüche geltend macht, so geschieht dies in gesetzlicher Prozeßstandschaft, soweit Gemeinschaftseigentum betroffen ist. Sie ist allein zuständig, wenn die Wohnungseigentümergemeinschaft dies beschlossen hat. Hat sie auch beschlossen, dass die Verwaltung die Mängel am Sondereigentum geltend macht, handelt es sich um einen Fall der gewillkürten Prozeßstandschaft.

Dieser Beschluss des BGH vom 12.04.07, VII ZR 236/05 m.w.N., hat weitereichende Konsequenzen. Es muss jeweils die Aktiv- und Passivlegitimation geprüft werden. Des weiteren erhält der prozessbevollmächtigte Rechtsanwalt nur einmal die gesetzliche Gebühr.

 

Die Betriebssicherheitsverordnung, BSV, ist seit dem 01.03.2003 gültig. Sie tritt an die Stelle der Unfallverhütungsvorschriften und vieler weiterer Vorschriften, die auf dem Gebiet des Arbeitsschutzes erlassen worden sind.

Die Betriebssicherheitsverordnung bezieht sich sowohl auf den Arbeitsplatz als auch auf die Maschinen und Geräte am Arbeitsplatz sowie auf die Umgebung des Arbeitsplatzes.

Die Besonderheit der BSV liegt vor allem darin, dass die Art und Weise der Überwachung, die Frage der Regelmäßigkeit der Überwachung und die Dokumentation der Überwachung im Aufgabenbereich des Inhabers des Betriebs der Anlage selbst liegt.

Damit nimmt die BSV sowohl Einfluss auf die Planung als auch auf die Ausführung.