Bisher wurde eine Klage, die sich auf Saldobeträge abstützt und nicht im Einzelnen die Mietrückstände darstellte, als nicht schlüssig zurückgewiesen. Eine solche Klage hatte keine Aussicht auf Erfolg. Nun hat der BGH mit Urteil vom 21.03.2018 NJW 47/2018 klargestellt, dass es richtig ist, dass im Hinblick auf das Bestimmtheitserfordernis grundsätzlich der für jeden Anspruch der einzelne Forderungsbetrag anzugeben ist. Dies gilt insbesondere bei einer Teilleistungsklage.
Das zweitinstanzliche Gericht hatte allerdings die Klage insoweit zurückgewiesen, als das Mieterkonto eine Differenzierung zwischen Nettomieten und Betriebskostenvorauszahlungen aufweise. Der BGH stellt klar, dass das zweitinstanzliche Gericht übersehen habe, dass eine Zuordnung der Klagegründe zu dem gestellten Klageantrag durch sachgerechte Auslegung des Klägervorbringens zu erfolgen habe. Zur Bestimmung des Streitgegenstandes könne bei einer Klagehäufung auch ohne ausdrückliche Verrechnungs- und Aufrechnungserklärung der Kläger bezüglich der von ihm aufgeführten Zahlungen und Gutschriften einen Rückgriff auf die gesetzliche Aufrechnungsreihenfolge des § 366 Abs. 2 BGB in vornehmen. Hierbei sei auch von Bedeutung und zulässig, wenn zu näheren Zuordnungen über erbrachte Zahlungen und erteilte Gutschriften erst zweitinstanzlich Stellung genommen wird. Eine Saldoklage in Mietsachen ist damit schlüssig.
Dies werden in vielen Mietstreitigkeiten die Formulierungen der Klagen erheblich erleichtern und vor überraschenden Zurückweisungen mangels Schlüssigkeit schützen.
Essen, den 21.03.2019
Prof. Dr. Grieger
