Mit dieser Problematik beschäftigen sich viele Käufer von Immobilien, insbesondere im Ruhrgebiet. Der BGH hat in seinem Urteil vom 19.03.2021, Az.: 15 ZR 158/19, klargestellt, dass es einen Mangel der Immobilie darstellen kann, wenn diese unter Denkmalschutz steht und dies der Käufer vor dem Kauf nicht wusste. Der BGH unterstellt, dass ein Käufer grundsätzlich davon ausgehen muss, dass ein Bauvorhaben nicht unter Denkmalschutz steht.
Der BGH formuliert in seiner Entscheidung, dass dies deswegen so bedeutungsvoll ist, weil die Denkmaleigenschaft nicht nur steuerliche Vorteile, sondern erhebliche Beschränkungen und Verpflichtungen. Gerade in Bezug auf die Ausbaugewerke kann dies erheblich preistreibend wirken. Dementsprechend, so der BGH, ist der Verkäufer verpflichtet, dem Kaufinteressenten offen zu legen, wenn es sich um ein Denkmalschutzobjekt handelt.
In dem vom BGH zu beurteilenden Fall war es allerdings so, dass auch der Verkäufer nicht wusste, dass sein Objekt im Denkmalverzeichnis eingetragen war. In diesem Fall wirkte die Nichtoffenbarung des Mangels Denkmalschutz nicht dahingehend, dass der Käufer Ersatzansprüche geltend machen konnte. Der BGH verneinte nämlich die Arglist, weil auch der Verkäufer nicht wusste, dass das Objekt in der Denkmalliste eingetragen ist.
Das VG Düsseldorf hat in seinem Urteil vom 16.03.2023, Beck RS 2023, 7789, entschieden, dass auch der Umgebungsschutz eines Baudenkmals in der Denkmalschutzliste eingetragen ist und somit auch der Umgebungsschutz unter die Rechtsprechung des BGH fallen würde. Auch Gestaltungssatzungen können unter die Entscheidung des BGH fallen.
Entscheidend ist allerdings die Frage, ob nicht auch der Käufer Nachforschungspflichten hat.
Der BGH hat sich hiermit nicht auseinandergesetzt. Grundsätzlich muss man davon ausgehen, dass der Verkäufer aufklärungspflichtig ist und nicht der Käufer. Der Käufer muss sich darauf verlassen können, dass der Verkäufer alles berichtet, was kaufpreisrelevant im Hinblick auf das vom ihm zu verkaufende Objekt ist.
Anderseits kann man dann zumindest von einem Mitverschulden des Käufers sprechen, wenn schon aus allgemeiner Kenntnis der örtlichen Situation bekannt ist, dass es sich um einen Denkmalschutzbereich handelt. Hieran sind nach Ansicht des Unterzeichners hohe Anforderungen zu stellen. Nachweispflichtig wäre nach Ansicht des Unterzeichners der Verkäufer. Der Unterzeichner weist jedoch darauf hin, dass manche Gerichte dies anders beurteilen.
Essen, 15.07.2024