Wandfeuchtigkeit in gekauften Wohnräumen

Dies ist nicht nur ein Thema der Sanierung, sondern natürlich vor allem ein Frage der Erfüllung und der Gewährleistung mit der sich anschließenden Frage des Schadenersatzes.

Sie kaufen eine Wohnung, wobei auf Feuchtigkeitsschäden an der Außenwand hingewiesen wird. Die Wohnung wird übergeben und Sie stellen fest, dass erhebliche Sanierungsarbeiten durchzuführen sind, so dass Sie erheblich später einziehen können, wie geplant. Grund ist die Feuchtigkeit der Wände in den Wohnungen.

Der BGH hat in seinem Urteil vom 21.06.2024, Az.: V ZR 79/23, Beck RS 2024, 18935 noch einmal deutlich hervorgehoben, dass Wandfeuchtigkeit einen Sachmangel darstellt, da als Wohnungen verkaufte Räume, die bei Gefahrübergang erhebliche Wandfeuchtigkeit aufweisen, zum Wohnen nicht geeignet und daher mangelhaft sind. Auf einen Haftungsausschluss kann  in einem solchen Fall sich ein Verkäufer nicht berufen. Vielmehr besteht in solchen Fällen der Wandfeuchtigkeit eine Offenbarungspflicht des Verkäufers. Hinweise im Exposé auf Feuchtigkeit der Außenwände hätten nur den Zweck gehabt, konkrete Feuchtigkeitsprobleme zu bagatellisieren.

Im Ergebnis bedeutet dies, dass ein wirksamer Haftungsausschluss im notariellen Kaufvertrag nicht mehr pauschal erfolgen kann, sondern das in Fällen der Wandfeuchtigkeit die Offenbarung durch den Verkäufer also Offenbarungspflicht formuliert ist, und zwar in Bezug auf den Umfang und in Bezug auf die Ursachen.

Diese Entscheidung ist sehr wesentlich, da der Kauf von Gebrauchtwohnungen und Gebrauchthäusern immer mehr in den Vordergrund tritt.