Das OLG Stuttgart hatte sich in diesem Jahr mit einer Klausel zu beschäftigen, die immer wieder in Bauträgerverträgen vorzufinden ist.
In dieser Klausel hieß es, dass die Abnahme des Gemeinschaftseigentums durch drei Vertreter erfolgt, die aus der Gruppe der Erwerber gewählt werden.
Aus Sicht des Bauträgers wird damit die Abnahme sehr praktikabel, da er nicht die Anwesenheit aller Erwerber benötigt, sondern nur von drei Vertretern. Auf der anderen Seite kann dies aber keine wirksame Abnahme sein, da sowohl in Bezug auf das Gemeinschaftseigentum als auch im Hinblick auf das Sondereigentum der einzelnen Erwerber gefordert ist. Eine solche Regelung über drei Vertreter entspricht nicht dem gesetzlichen Bild. Sie verstößt zugleich damit gegen das Transparenzgebot des AG-Rechts und ist unwirksam, so das OLG Stuttgart in seinem Urteil vom 25.03.2024, Az.: 10 O 13/2023.
Gibt es solch eine Vertreterregelung, so gilt die Abnahme nur für diese Vertreter und nicht für die anderen von ihnen vertretenen Erwerber. Eine Abnahme hat dann nämlich nicht stattgefunden.
Hat keine Abnahme stattgefunden und liegt auch kein Tatbestand der schlüssigen Abnahme vor, so sind die Ansprüche des Bauträgers nicht fällig. Er selbst kann ja auch nicht auf die Unwirksamkeit der Abnahmeklausel berufen, da er sie ja selbst in seine Verträge gestellt hat.
Das Oberlandesgericht hat somit noch einmal klargestellt, dass der Bauträger sich nicht auf die Unwirksamkeit der von ihm gestellten Klausel berufen kann.
Des Weiteren hat es deutlich gemacht, dass Abnahmeklauseln, in denen formuliert wird, dass Vertreter für die Erwerber auftreten, unwirksam sind.
Damit sind letztendlich zwei wesentliche Aussagen getroffen worden, die für jeden Erwerber von Bedeutung sind.
Nun könnte man glauben, dass die Haftung des Bauträgers aus Gewährleistung unendlich weiterläuft, da es keine Abnahme gibt und auch keinen Tatbestand der schlüssigen Abnahme.
Das OLG Stuttgart sagt, dass dies nicht gelten könne, da nach den Grundsätzen des Verjährungsrechtes des BGB grundsätzlich schuldrechtliche Ansprüche verjähren. Das OLG hat daraus geschlossen, dass dem zu Folge die Verjährung der Haftung des Bauträgers für Mängel spätestens 15 Jahre nach Fälligkeit seiner Leistung eintreten müsse, da ein unverjährbarer Zustand gesetzlich nicht hinnehmbar sei.
Essen, 12.09.2024
