Mit dieser Frage hat sich erneut im Jahr 2023 das OLG Frankfurt beschäftigt. In den Jahren zuvor hatte sich das OLG Frankfurt schon einmal damit beschäftigt, ebenso das OLG Hamm und das LG Berlin.
Grundsätzlich ist ein Maklervertrag erst dann anzunehmen, wenn der Makler das Objekt unter Hinweis auf die Provisionspflicht anbietet, sich der Interessent Objektangaben machen lässt und weiteren Maklerdienst in Anspruch nimmt.
Wenn der Makler erkennt, dass der Interessent den Makler als den Makler des Verkäufers ansieht, muss er deutlich machen, dass er auch Makler des Käufers sein will.
Unstreitig erbrachte Maklerleistungen begründen keinen Maklervertrag. Dies ist erst der Fall, wenn auf das Provisionsverlangen hingewiesen worden ist. Wenn es sich um ein nachträgliches Provisionsversprechen handeln soll, sind sehr strenge Anforderungen zu stellen.
Hierbei geht es um solche Fälle, bei denen der Verkäufer den Makler auf Kunden hingewiesen hat. In diesem Fall steht nämlich dem Nachweis der Tätigkeit des Maklers die Vorkenntnis des Erwerbers entgegen. Wenn der Makler zusätzlich keine besonderen Leistungen mehr erbracht hat, dann fehlt erst recht eine Grundlage dafür, dass ein Maklervertrag zustande gekommen sein sollte. Gerade in solchen Fällen, wie die der nachträglichen Provisionsversprechung ist darauf zu achten, dass sehr hohe Anforderungen bestehen. Es reicht sicherlich nicht die Übergabe von irgendwelchen Unterlagen aus, die der Makler als Werbematerial verteilt. Es reicht auch nicht ein Gespräch über den Verkaufspreis aus, den der Verkäufer bereits aufgerufen hat. Es müssen weitere detaillierte Umstände hinzutreten, die deutlich machen, dass der Käufer wusste, dass der anschließende Vertrag zu einer Provisionspflicht gegenüber dem Makler führt, vgl. OLG Frankfurt vom 20.01.2023, Az.: 19 U 120/22 mwN.
In diesem Zusammenhang ist darauf hinzuweisen, dass für denjenigen Fall, das der Makler vom Käufer und Verkäufer Provision abverlangt, § 656 c BGB gilt. Macht der Makler unterschiedliche Provisionen gegenüber Käufer und Verkäufer geltend, so ist der Vertrag unwirksam. Das LG München hat dabei sogar entschieden, dass überhaupt kein Provisionsanspruch mehr besteht, vgl. LG München, Urteil vom 30.01.2023,
Az.: 2 O 4028/21, IBR 2023, S. 208.
Essen, 12.07.2023
