Ein Bauträger, der Wohnungseigentum vertreibt, geht davon aus, dass er aus diesen Bauträgervertrag nur den Gesamtvertrag und den Gesamterfolg schuldet. Das KG hat in seinem Urteil vom 16.07.2024, IBR 11/ 2024, S. 605 deutlich gemacht, dass diese Betrachtung falsch ist. Auch Teilleistungen sind bei solch einem Vertrag einklagbar.
Die Bestimmbarkeit der Leistungen ergibt sich aus der Bezugsurkunde, den Aufteilungsplänen und den Baubeschreibungen. Hierdurch wird exakt die Teilleistung bestimmt. Es komme hierbei hinzu, dass eine Klage auf Fertigstellung nicht zwingend sämtliche noch fehlenden Bauleistungen umfassen muss.
Bei einer Vollstreckung könne der Gerichtsvollzieher den aktuellen Bautenstand selbst feststellen und somit eine laufende Anpassung vornehmen.
Hierzu ist anzumerken, dass die Erwerber gegenüber dem Bauträger die Wahlfreiheit haben zwischen dem Verlangen nach Fertigstellung oder der Geltendmachung des Kostenvorschusses. Der Kostenvorschuss verlangt allerdings eine Abnahme oder eine ernste und endgültige Ablehnung der Leistung durch die Erwerber, vgl. BGH, IBR 2017, S. 1014. Diese problematischen rechtlichen Sachverhalte werden dadurch vermieden, dass dem Einzelnen das Recht zugestanden wird, den Bauträger auf Erfüllung zu verklagen. Damit wird auch den Erwerbern eine größere Rechtsicherheit gewährt als bisher. Sie haben, wie das KG ausdrücklich feststellt, ein eigenes einklagbares Recht auf Fertigstellung und müssen nicht den genannten schwierigen Weg gehen.
